Fragen zur
Hier finden Sie ausführliche Antworten auf Ihre Fragen zur Kapitalanlage Pflegeimmobilien:
Geldanlage
Über den Verkauf realisiert der Verkäufer Gewinne, um sich wieder Liquidität zu beschaffen. Diese nutzen Bauträger wiederum für neue Projekte. Global-Investoren – also Investoren, die die Immobilie am Stück kaufen – verlangen durch die hohe Investitionssumme eine höhere Rendite.
Beispiel: Käufer einer einzelnen Einheit mit einem Kaufpreis von 150.000 € empfinden eine Miet-Rendite bis zu 4 % als aktuell sehr attraktiv. Investiert ein Großanleger eine Summe von 8 Mio. € für die gesamte Immobilie, möchte er durchschnittlich 1,00 % bis 1,50 % mehr Rendite erzielen. Somit erwirtschaftet der Verkäufer einen höheren Gewinn, wenn er die Apartments einzeln verkauft.
Ein Pflegeobjekt verbindet das grundbuchgesicherte Immobilieneigentum mit dem Vorteil des „sich nicht kümmern müssen“. Der Betreiber und der Verwalter übernehmen alle Aufgaben wie Vermietung, Nebenkostenabrechnung, Beauftragung von Handwerkern etc. Da der Betreiber eine monatliche Miete für die gesamte Immobilie entrichtet, erhalten Sie Ihre Miete auch bei Leerstand Ihres Apartments.
Zudem ist eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung steuerlich meist günstiger als der Kapitalertrag. Dies gilt insbesondere für Rentner, die keine hohen Einkünfte mehr haben.
Bei einem Investment in Fonds erwerben Sie nur Anteile an Pflegeimmobilien, deren Auswahl Sie zudem dem Fondsbetreiber überlassen. Hinzu kommen nicht unerhebliche Kosten für Agio, Depotgebühren usw. Dadurch wird der größte Teil der Jahresrendite aufgebraucht. Beim Investment in Pflegeapartments behalten Sie die Handlungshoheit und Verfügbarkeit über Ihr Eigentum.
Die Rendite eines Pflegeapartments im Direkterwerb ist eine reine Brutto-Mietrendite. Die Rendite bei geschlossenen Beteiligungen ist dagegen mit i. d. R. 60 % Fremdkapital „gehebelt“. Dies zeigt zudem auf, wie hoch die Kosten eines solchen Finanzkonstruktes sind. Schauen Sie sich bitte die Immobilien des Fonds genau an. Durch den angeblichen Vorteil der Diversifizierung rückt die Begutachtung der einzelnen Immobilien häufig in den Hintergrund.
Außerdem beziehen Sie beim Immobilienerwerb eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, statt eines Kapitalertrags. Nach der Geltendmachung von Abschreibung, Finanzierungszinsen und Verwaltungskosten ist der zu entrichtende Steuersatz meist deutlich niedriger als bei der pauschalen Abgeltungssteuer eines Kapitalertrags.
Die Pachtverträge sind in der Regel indexiert. Das heißt, die Miete des Betreibers wird in regelmäßigen Intervallen in Anlehnung an einen Index angepasst. Der gebräuchlichste Index ist der Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt durch einen fiktiv zusammengestellten Warenkorb berechnet. Für den Eigentümer eines Pflegeapartments bedeutet dies, dass selbst bei einer stark ansteigenden Inflation die Miete ihren realen Wert nahezu beibehält.
Von der Mieteinnahme abzuziehen sind die Kosten für den Verwalter und die Instandhaltungsrücklage. Die Verwalterkosten belaufen sich auf ca. 30,00 € im Monat und die Instandhaltungsrücklage auf ca. 3,00 € pro m² im Jahr. Diese Beträge reduzieren die Mieteinnahmen um ca. 0,2 % bis 0,4%.
Die Erwerbsnebenkosten teilen sich auf in Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom jeweiligen Bundesland 3,5 % bis 6,5 %. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen etwa bei 1,5 % bis 2 %. Eine separate Maklercourtage fällt nicht an.
Die Banken haben die Bedeutung des Segments Spezial-Sozialimmobilie vor dem demographischen Wandel erkannt und finanzieren immer öfter Pflegeapartments.
Und sollte dies bei Ihrer Bank nicht der Fall sein, dann unterstützen wir Sie gerne bei der Vermittlung eines Finanzierungspartners.
Das Gebäude kann über einen Zeitraum von 33 Jahren zu je 3 % jährlich abgeschrieben werden. Das Inventar wird in der Regel 10 Jahre lang zu je 10 % jährlich abgeschrieben. Wie auch bei Wohnimmobilien entfällt beim Verkauf nach der 10-jährigen Spekulationsfrist keine Steuer auf den erzielten Gewinn.
Die anfängliche Miete ist inflationsindexiert und wird sich demnach im Laufe der Jahre anpassen. Auch die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühren werden angepasst. Da man die Höhe dieser Veränderungen nicht vorhersehen kann, spricht man von der anfänglichen oder auch von der aktuellen Miete.
Nein. Um die Nettomiete zu errechnen, müssen die Kosten für Anschaffung, Verwaltung und Instandhaltung abgezogen werden. Durch die im Pachtvertrag vereinbarte Indexierung steigt die anfänglich ausgewiesene Mietrendite mit wachsender Inflation. Wird beim Kauf eines Pflegeapartments Fremdkapital aufgenommen, also ein Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanziert, ist die Eigenkapitalrendite entsprechend höher.
Für die Berechnung müssen Sie die Erwerbsnebenkosten und die laufenden Kosten für Verwaltung und Instandsetzung berücksichtigen. Hier noch eine beispielhafte Berechnung der Nettorendite für ein Apartment mit einer Gesamtfläche von 53,08 m² und einer Brutto-Rendite von 4 %:
Kaufpreis 215.430,00 €
Zzgl. Grunderwerbsteuer 5,0 % vom Kaufpreis: 10.772,00 €
Zzgl. Notar- und Gerichtskosten 2,0 %: 4.309,00 €
Gesamtaufwand: 230.511,00 €
Mieteinnahmen: 8.617,00 €
Abzgl. Verwaltungskosten: 307,00 €
Abzgl. Instandhaltungskosten: 159,00 €
Mieteinnahmen nach laufenden Nebenkosten: 8.151,00 €
Nettorendite nach Erwerbsnebenkosten und laufenden Nebenkosten: 8.151,00 € / 230.511,00 € = 3,53 %
Nehmen wir an, Sie erhalten für ein Pflegeapartment eine Rendite von 4 %. Bei einem Kaufpreis von 150.000 € wäre dies eine jährliche Mieteinnahme von 6.000 €.
Wenn Sie alternativ nun 100.000 € als Darlehen – mit einem angenommenen Effektivzins von 1,50 % aufnehmen – und noch 50.000 € Eigenkapital einbringen, haben Sie eine höhere Rendite auf Ihr eingebrachtes Eigenkapital:
3,5 % Miete auf 50.000 € Eigenkapital = 1.750 €
3,5 % Miete auf das eingebrachte Darlehen von 100.000 € = 3.500 €, abzüglich der Zinskosten von 1.300 € = 2.200 €
Die Eigenkapitalrendite auf Ihr eingebrachtes Eigenkapital von 50.000 € beträgt in diesem Beispiel:
Mieteinnahmen (5.250 €) – Zinskosten (1.300 €) / Eigenkapital (50.000 €) = 7,9 %
Besteuert wird bei einem Immobilienverkauf lediglich der Gewinn, welcher bei einem Verkauf erzielt wurde. Der Gewinn bemisst sich aus der Differenz des Kauf- und Verkaufspreises. Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkauft wird, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese Steuer entfällt, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist.
Betreiber
Das bevorzugte Belegungsrecht gilt für den Erwerber und seine nächsten Angehörigen. Es bietet die Option in das nächst freiwerdende Apartment der Einrichtung einziehen zu können. Häufig bieten Betreiber auch ein bevorzugtes Belegungsrecht für alle Einrichtungen in Deutschland. So kann es sein, dass Sie bspw. mit dem Kauf eines Apartments für 100 Häuser des Betreibers ein bevorzugtes Belegungsrecht erhalten. Bei der Anlageentscheidung sollte das bevorzugte Belegungsrecht allerdings keine übergeordnete Rolle einnehmen.
Derzeit gibt es ca. 4.000 stationäre Betreiber in Deutschland, bestehend aus kirchlichen, öffentlichen und privaten Trägern.
Der Betreiber zahlt monatlich eine belegungsunabhängige Miete für die gesamte Immobilie, die dann durch einen Verwalter auf die einzelnen Eigentümer umverteilt wird.
Der Betreiber führt die geschuldete Gesamtmiete an die bestellte Hausverwaltung ab. Diese bucht die Mieteinnahmen auf ein von seinem Vermögen getrenntes Konto und verteilt die Mieten anteilig an die Eigentümer.
Die Instandhaltung ist Sache des Betreibers. Der Eigentümer des Apartments ist lediglich für die Kosten aus „Dach & Fach“ zuständig.
Der Käufer des Apartments erwirbt das Inventar mit. Für den Ersatz ist aber immer der Betreiber zuständig.
- aus den Pflegevergütungen von den Pflegekassen/Pflegeversicherung
- aus den Zahlungen der Heimbewohner für Unterkunft und Verpflegung
- je nach Bundesland aus den Investitionskostenzuschüssen
Immobilien
Die Firma Pflegeobjekt ist Ihr kompetenter Immobilienberater für Seniorenimmobilien. Wir haben uns auf diese Form der Geldanlage spezialisiert und sondieren für Sie den Markt hinsichtlich zukunftsträchtiger Pflegeimmobilien als Anlageobjekt. Hierbei beurteilen wir insbesondere Standort, Bauqualität und Betreiber der Pflegeeinrichtungen. Mit unserer persönlichen Unterstützung, fachlichem Know-how und einem starken Netzwerk bieten wir Ihnen eine ehrliche und überzeugende Beratung.
Wir sind ein qualifiziertes Team (Diplom-Immobilienwirtin, Diplom-Volkswirt, Diplom-Betriebswirt), das einzelne Objekte aus der jeweiligen Sicht für Sie analysiert und Ihnen eine fundierte Empfehlung ausspricht. Wir kennen auch die Alternativen zu dieser Geldanlage, da wir gemeinsam berufliche und akademische Bildung in den Bereichen Bank, Fondsmanagement Immobilien, Immobilienmakler, Versicherung, Börsenhandel und der Pflegedienstleistung haben. Als unabhängiger Vermittler arbeiten wir aus tiefer Überzeugung ausschließlich im Bereich der Pflegeimmobilie.
Nein, es fallen für den Käufer neben den üblichen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten keine weiteren Gebühren an. Wir werden nach dem Bestellerprinzip direkt vom jeweiligen Verkäufer vergütet.
Die mietrelevante Gesamtfläche eines Pflegeapartments setzt sich zusammen aus der Wohnfläche des Apartments inklusive eines separaten barrierefreien Bades und der anteiligen Funktions- und Gemeinschaftsfläche. Sondereigentumsfläche und Miteigentumsanteil stehen meist im Verhältnis 40 % – 60 %.
Der Käufer wird im Grundbuch unter Abteilung I als Eigentümer eingetragen. Jedes Apartment erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Wird der Kaufpreis zum Teil oder komplett durch eine Bank finanziert, wird für die finanzierende Bank eine Grundschuld in Abteilung III eingetragen.
Dies ist abhängig vom jeweiligen Objekt. Häufig ist ein Inventarkostenzuschuss für den Betreiber im Kaufpreis enthalten. Dieser bewegt sich i. d. R. zwischen 2.500 € und 9.000 €. Der Investor kommt weder für Reparaturen noch für den Ersatz von Bett, Küche oder Möbeln auf.
Für den Käufer ergeben sich hierdurch zwei steuerliche Vorteile:
- Auf die Inventarkosten entfällt keine Grunderwerbsteuer.
- Das Inventar wird bei der steuerlichen Abschreibung mit 10 % jährlich berücksichtigt.
Der Kapitalanleger übernimmt das Apartment im Wohnungseigentum voll ausgestattet und voll funktionsfähig. Verantwortlich für die Rahmenbedingungen ist der Betreiber und Generalmieter.
Es ist nicht möglich, das erworbene Apartment bei Bedarf selbst zu nutzen, da der aktuelle Bewohner jedes Mal umziehen müsste. Allerdings erhalten Sie beim jeweiligen Betreiber ein Vorbelegungsrecht für diese bzw. alle bestehenden Pflegeeinrichtungen. Insbesondere im Hinblick auf den bereits bestehenden und weiter anwachsenden Mangel an Pflegeheimplätzen, ist dies ein nicht zu unterschätzender Vorteil.
Wenn es in Ihrem Interesse liegt, sich dieses Recht zu sichern, sollten Sie sich die vorhandenen Einrichtungen des Betreibers (Standorte, Ausstattung etc.) genau anschauen, bevor Sie sich für ein Pflegeobjekt entscheiden. Allerdings sollten die für die Geldanlage relevanten Kriterien im Vordergrund stehen. Wahrscheinlich wissen Sie heute noch nicht, ob Sie später einmal vom bevorzugten Belegungsrecht Gebrauch machen.
Eine ältere Pflegeimmobilie bedingt naturgemäß einen höheren Investitionsaufwand als ein neues Objekt. Der Betreiber und der Verkäufer (bisheriger Alleineigentümer) bilden meist keine Instandhaltungsrücklage, sondern zahlen aufkommende Reparaturen etc. sofort. Daher muss beim Kauf einer solchen Immobilie eine schwierig vorzunehmende Einschätzung zum Instandhaltungsstau gemacht werden.
Der gesetzlich vorgeschriebene Unterbringungsstandard muss auch in der bereits bestehenden Immobilie realisiert werden. Außerdem hat die neue Immobilie einen höheren Wiederverkaufswert für den Fall dass Sie das Apartment veräußern wollen. Deshalb empfehlen wir nur „neue“ Pflegeimmobilien, mit einem Alter von weniger als 10 Jahren. Viele Neubauten bieten weiterhin eine Förderung als KfW-Effizienzhaus.
Die von uns angebotenen Pflegeimmobilien sind alles Neubauten oder junge Bestandsobjekte. Alle Pflegeheime die heute gebaut werden, müssen sich nach der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV) richten, die genaue bauliche Standards für die Errichtung eines Pflegeheims festlegt. Somit besteht bei den von uns angebotenen Pflegeimmobilien ein sehr geringes Risiko hinsichtlich baulicher Mängel und der Zukunftsträchtigkeit der Einrichtungen. Neben den Anforderungen der Heimmindestbauverordnung werden die meisten Pflegeimmobilien nach KfW55-Standard und KfW40-Standard gebaut. Dieser Standard setzt den Bau nach neusten technischen Anforderungen voraus und zeichnet sich durch eine besondere Energieeffizienz aus.
In aller Regel trägt die Grundsteuer der Betreiber. Abweichendes wäre im Pachtvertrag zu regeln.
Nein, auf das Inventar entfällt keine Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuer fällt für das Inventar nur an, wenn es untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist.
Die Nebenkosten (Strom, Wasser, etc.) werden direkt vom Betreiber gezahlt. Daher haben Sie auch hier keinerlei Verwaltungsaufwand.
Diese Versicherungsbeiträge zahlt der Betreiber. Für die Abrechnungen wird eine Hausverwaltung bestellt.
Die sogenannte Pre-Opening-Phase ist die Startphase für den Betreiber nach der Eröffnung des Hauses. Da es bis zur Vollbelegung ungefähr 6 Monate dauert, würde der Betreiber zu sehr belastet, wenn er sofort die komplette Miete zahlen müsste. Der Zeitraum ist vertraglich geregelt und beträgt ein paar Monate. Es gibt allerdings auch Betreiber die keine Pre-Opening Phase ansetzen und die Mieten sofort zahlen.
Die Instandhaltungsrücklage ist mit 2 – 3 EUR/m² im Jahr zwar verhältnismäßig niedrig, aber immer noch großzügig kalkuliert. Für die Instandhaltung innerhalb der Immobilie ist die jeweilige Betreibergesellschaft verantwortlich. Sie sind gemeinsam mit den anderen Eigentümern für die Instandhaltung an „Dach und Fach“ verantwortlich. Von dem Begriff „Dach und Fach“ sind lediglich Reparaturen am Dach, Fundamenten und Außenmauern umfasst. Da es sich bei der Immobilie um einen Neubau handelt und nur die angesprochenen Maßnahmen von der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen, sollte die Höhe der Rücklage damit ausreichend bemessen sein.
Die Gelder für die Instandhaltungsrücklage fließen auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft, welches getrennt vom Vermögen des Hausverwalters geführt werden muss.
Im Gegensatz zu einer regulären Eigentumswohnung ist es nebensächlich, in welcher Etage und in welcher Ausrichtung das Pflegeapartment liegt. Auch der Heimbewohner hat selten eine Wahlmöglichkeit, da sich die Belegung nach der zum Bedarfszeitpunkt verfügbaren Apartments richtet. Für Sie als Investor sind vielmehr die Kriterien der Geldanlage von Bedeutung.
Die Baustelle oder/und die Apartments können nach Absprache eines Termins begleitet besichtigt werden.
Unterlagen wie Pachtvertag, Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung usw. können wir jederzeit zur Verfügung stellen.
Die unverbindliche Reservierung ist i.d.R. 14 Tage gültig. Kann aber bei konkretem Interesse verlängert werden.
Der Kapitalanleger bestimmt den Notar. Gerne sind wir Ihnen bei der Suche eines fachkundigen Notars behilflich.
Nach Ablauf der Vertragslaufzeit wird neu verhandelt. Entweder übernimmt der bisherige Betreiber oder ein neuer Betreiber wird gesucht.
Der Erwerber steigt in den laufenden Vertrag ein.
Das ist je nach Pachtvertrag unterschiedlich. In den meisten Fällen bedeutet es, dass der Eigentümer des Apartments nur für das Dach und die Außenfassade zuständig ist. Alle übrigen Instandhaltungen und Reparaturen obliegen dem Betreiber.
Der Kapitalanleger ist eingetragener Eigentümer im Grundbuch, mit allen sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten. Er darf das Eigentum also zu jeder Zeit veräußern. Sollten Sie Ihr Apartment einmal verkaufen wollen, übernehmen wir dies natürlich gerne für Sie. Attraktive Pflegeobjekte werden binnen weniger Wochen komplett – mit 80 bis 120 Einheiten – verkauft. Daher ist es unkompliziert, einen Käufer für ein einzelnes Apartment zu finden. Häufig finden solche Geschäfte schon innerhalb der Eigentümergemeinschaft statt, wenn Eigentümer weitere Apartments übernehmen möchten. Auch der Betreiber und der Bauträger erhalten noch nach Jahren Anfragen zum Objekt, wenn Interessenten bei Ihrer Recherche darauf stoßen, dass die Einrichtung im Wohnungseigentum verkauft wurde.
Gerne übernehmen wir für Sie den Verkauf. Sprechen Sie uns hierzu bitte an.
Mit dieser Immobilienklasse haben Sie keinen Verwaltungsaufwand, weil sich der Betreiber und der Verwalter um alles kümmern. Daher sind im Vergleich zu Wohnimmobilien viele andere Kriterien wichtiger als die Nähe zu Ihrem Wohnort.
Bei der Eigentümerversammlung ist es nicht unbedingt erforderlich, dass Sie persönlich anwesend sind. Sie können das Stimmrecht auch durch einen bevollmächtigten Vertreter ausüben lassen. Wir bieten Ihnen hier gerne unentgeltlich unsere Unterstützung an.
Chancen & Risiken
Es wird in den nächsten zehn Jahren mit einer Unterdeckung an Pflegeplätzen in Höhe von 320.000 gerechnet. Bis zum Jahr 2050 müssen ca. 18.000 neue Pflegeeinrichtungen gebaut werden (Stand 2010), um diese Unterdeckung abzuwenden. Aktuell entsprechen schon 20 % – 25 % der Bestandsimmobilien nicht mehr dem heutigen Standard und bedürfen des Ersatzes. Die durchschnittliche Nutzungsdauer einer solchen Immobilie liegt bei 70 Jahren. Laut neusten Berechnungen geht man von einem jährlichen Investitionsvolumen von 18 Mrd. Euro aus, um den Bedarf an Pflegeplätzen decken zu können.
Der Vorteil der von uns vermittelten Pflegeimmobilien ist die Neuerrichtung des Objektes und die damit verbundene Möglichkeit, den Standort nach den aktuellsten Gesichtspunkten zu analysieren. Der gesamte Planungs- und Bauprozess vollzieht sich über zwei bis drei Jahre. Die Betreibergesellschaft, die sich mit einer anfänglichen Mietlaufzeit von 20 bis 25 Jahren an diesen Standort bindet, ist von Beginn an an diesem Prozess beteiligt. Bei einem solchen Planungsprozess werden speziell analysiert:
- die Anzahl und Entwicklung der pflegebedürftigen Personen im Umkreis.
- die Kaufkraft dieser Personen und der lokale Wettbewerb. Der Bauträger und insbesondere der Betreiber einer Pflegeeinrichtung wissen um die Belange der zu pflegenden Personen. Während die einen sich lieber in einer städtischen Pflegeeinrichtung niederlassen, bevorzugen die anderen einen ruhigen und idyllischen Standort. Die Lagekriterien unterscheiden sich damit von Büro- oder Hotelimmobilien.
Die Miete wird nicht von den Bewohnern Ihres Apartments gezahlt, sondern durch die Betreibergesellschaft. Die jeweilige Betreibergesellschaft unterschreibt einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren plus Verlängerungsoption. Auch für den Fall, dass Ihr persönliches Apartment eine Zeit lang leer stehen sollte, erhalten Sie weiterhin Ihre Miete von der Betreibergesellschaft.
Das kommt auf den Anbieter an. Bei manchen Anbietern erfolgt die Zahlung der Investoren erst nach Fertigstellung und erfolgter Abnahme. Bei anderen Anbietern wiederum, wird der Kaufpreis schon schrittweise während der Fertigstellung gezahlt. Die Zahlung richtet sich hier nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Beispielhaft wird der Kaufpreis wie folgt gezahlt: 25% (30 % – 5 % Sicherheitseinbehalt) nach Beginn der Erdarbeiten, 66,5 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Der Kapitalanleger ist eingetragener Eigentümer im Grundbuch mit allen sich hieraus ergebenden Rechten, wie z.B. dem freihändigen Verkauf. Es gibt einen Sekundärmarkt, der sich hauptsächlich über die Kontakte des Betreibers, des Hausverwalters, und der Miteigentümer erschließt. Auch der Verkauf über Immobilienportale ist möglich. Bei Wiederverkauf gibt es keine Zustimmungspflicht der Miteigentümer. Es gibt keine Mindesthaltedauer, aber man sollte aus steuerlichen Gründen die 10-Jahres-Spekulationsfrist einhalten.