Vorteile von Fremdkapital bei Immobilieninverstitionen

Auch in Zeiten steigender Zinsen macht die Aufnahme von Darlehen beim Immobilienerwerb Sinn. Nachfolgend möchten wir Ihnen die Vorteile eines kreditfinanzierten Pflegeobjektes  aufzeigen. Die folgenden Aspekte werden dabei berücksichtigt:

  • Kreditzins niedriger als Inflation  Historische Chance
  • „Chance Geldpolitik” – Zukunft der Währungen
  • Bestehende Geldwerte durch Darlehen absichern
  • Steuerlast senken – Werbungskosten „Zinsen” und Abschreibung
  • „Absparen” – Die Inflation auf seine Seite bringen

Viele Anleger berücksichtigen die Inflation bei ihrer Rendite-Berechnung nicht. Vergleichen Sie einmal für sich verschiedene Preise mit denen vor 10 oder 20 Jahren, um ein besseres Gefühl für die Geldentwertung zu bekommen. Auch Immobilienpreise sollten Sie bei dieser Betrachtung heranziehen. Immobiliendarlehen sind Ihre Möglichkeit, von der Inflation zu profitieren.

Bei Eigentumswohnungen werden heute kaum noch Netto-Renditen über 2,5 % erwirtschaftet

Häufig liegen diese – bedingt durch die Preisentwicklung der letzten Jahre – sogar unter 2,0 % und damit unter der aktuellen Inflationsrate.

Beim Kauf eines Pflegeapartments mit einem Kaufpreis von 250.000 € und einer Rendite bis zu 4 %, ergibt sich eine jährliche Mieteinnahme von 8.750 €.

Wenn Sie nun 200.000 € über 10 Jahre als Darlehen mit einem angenommenen Effektivzins von 4 % aufnehmen, haben Sie durch die steuerliche Geltendmachung der Zinsen als Werbungskosten und die Abschreibung von 3 % bei Gebäuden, die ab dem Jahr 2023 fertiggestellt werden eine höhere Rendite auf Ihr eingebrachtes Eigenkapital.

Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten – Freiherr von Bethmann

Bei Sparverträgen und Geldanlagen jeglicher Art (Versicherungen, Fonds, Aktien, Anleihen etc.) läuft die Inflation generell gegen Sie. Ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung ist die einzige Möglichkeit, die Inflation positiv zu nutzen – insbesondere in Zeiten niedriger Bauzinsen. Beachten Sie dabei, dass Zinsen für Immobilienkredite historisch gesehen immer noch sehr günstig stehen. Zwischen 1980 und der Jahrtausendwende wurden für ein Immobiliendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren in der Regel zwischen 6 % und 10 % Zinsen fällig. Die Inflation lag die meiste Zeit deutlich unter dem jeweiligen Zinsniveau. D. h. Kreditnehmer zahlten während dieser Zeit mehr Zinsen als die Inflation den Kreditbetrag entwertete. So war es auch in den letzten 15 Jahren: zwar lagen die Zinsen nur noch zwischen 1 % und 4 %, aber auch die Inflation lag bei maximal 2,5 %.

Heute ist es anders und es ergibt sich eine historische Chance für Sie als Anleger, wie sie in der Geschichte nur sehr selten vorkommt. Durch den Zins, der sich deutlich unter der Inflationsrate bewegt, werten Ihre Schulden schneller ab, als Sie Zinsen zahlen. Hierzu eine einfache Beispielrechnung:

Sie kaufen eine Betreute Wohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 €. Dabei finanzieren Sie 200.000 € über 10 Jahre mit einem Zins von 4 % und endfälliger Tilgung:

Wert des Darlehens nach 10 Jahren bei 8 % Inflation: (0,92)10 x 200.000 € = 86.878 €

In diesem Beispiel ist Ihr Darlehen bei Rückzahlung nach 10 Jahren real 113.122 € weniger wert. Im gleichen Zeitraum haben Sie aber nur 80.000 € an Zinsen gezahlt, die Sie zusätzlich noch steuerlich als Werbungskosten geltend machen können.

Zinsen Werbungskosten bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Weiterhin sind Zinsen Werbungskosten bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie senken die anfallende Einkommensteuer und erhöhen somit die Nachsteuerrendite. Zudem ist ein Mietertrag steuerlich in der Regel günstiger als ein Kapitalertrag. Kapitalerträge werden mit 25 % zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag besteuert. Durch Abschreibungen, Werbungskosten und Zinszahlungen bleibt häufig nur ein kleiner Teil des Mietertrages übrig, der mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert wird:

Es ist heute schwieriger denn je, Geld sicher und gewinnbringend anzulegen. Die günstigen Finanzierungszinsen sind in dieser besonderen Zeit ein erheblicher Vorteil. Sie profitieren von der Inflation, sichern Ihre Geldwerte ab und hebeln ggf. Ihre Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital. Weiterhin müssen Sie sich weniger Gedanken über die Auswirkungen der Geldpolitik machen und senken Ihre Steuerlast. In Verbindung mit einem Pflegeobjekt tätigen Sie für die nächsten Jahre eine sinnvolle Geldanlage in eine Immobilienklasse, die gebraucht wird wie keine andere.

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