fremdkapital

Gründe für Fremdkapital

In der heu­ti­gen Zeit nied­ri­ger Zin­sen sagen Fach­leu­te: „Die Auf­nah­me von Immo­bi­li­en­kre­di­ten macht Sinn“. Doch war­um ist das so? Nach­fol­gend möch­ten wir Ihnen die Vor­tei­le einer kre­dit­fi­nan­zier­ten Pfle­ge­im­mo­bi­lie auf­zei­gen. Die fol­gen­den Aspek­te wer­den dabei berücksichtigt.

 

  • Leverage-Effekt – Hebel der Eigenkapital-Rendite
  • „Abspa­ren“ – Die Infl ati­on auf sei­ne Sei­te bringen
  • Chan­ce „Geld­po­li­tik“ – Zukunft der Währungen
  • Bestehen­de Geld­wer­te durch Dar­le­hen absichern
  • Steu­er­last sen­ken – Wer­bungs­kos­ten „Zin­sen“
  • Pfle­ge­ob­jek­te mit För­de­rung als KfW-Effizienzhaus

Der Leverage-Effekt funk­tio­niert nur, wenn die Ren­di­te höher ist als der effek­ti­ve Jah­res­zins der Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung. Daher soll­ten Sie die Net­­to-Ren­­di­­te Ihrer Immo­bi­lie ken­nen. Anle­ger und Immo­bi­li­en­mak­ler ver­ges­sen hier­bei ger­ne die Erwerbs­ne­ben­kos­ten (Grund­er­werb­steu­er, Notar, evtl. Mak­ler­cour­ta­ge). Die­se schmä­lern die Ren­di­te eben­so wie die lau­fen­den Neben­kos­ten (Instand­hal­tungs­kos­ten, Ver­wal­ter­ge­büh­ren, Grund­steu­er etc.). Hier haben Pfle­ge­ob­jek­te in der Regel deut­li­che Vor­tei­le gegen­über Wohn­im­mo­bi­li­en, da der Betrei­ber der Ein­rich­tung meist die Grund­steu­er und einen Groß­teil der Instand­hal­tungs­kos­ten trägt. Eine sepa­ra­te Mak­ler­cour­ta­ge ent­fällt eben­so bei die­ser Immo­bi­li­en­klas­se wie das Risi­ko von Miet­no­ma­den und Miet­aus­fall durch Leer­stand. Somit lässt sich die Net­­to-Ren­­di­­te bei Pfle­ge­ob­jek­ten mit aktu­ell 3,6 % bis 4,4 % recht zuver­läs­sig berech­nen. Bei Eigen­tums­woh­nun­gen wer­den heu­te kaum noch Net­­to-Ren­­di­­ten über 2,5 % erwirt­schaf­tet. Häu­fig lie­gen die­se – bedingt durch die Preis­ent­wick­lung der letz­ten Jah­re – sogar unter 2,0 % und damit unter der aktu­el­len Inflationsrate.

Bei einem Kauf­preis von 150.000 € und einer Net­­to-Ren­­di­­te von 4,0 %, ergibt sich eine jähr­li­che Miet­ein­nah­me von 6.000 €. Wenn Sie nun 100.000 € als Dar­le­hen mit einem ange­nom­me­nen Effek­tiv­zins von 1,50 % auf­neh­men, haben Sie eine höhe­re Ren­di­te auf Ihr ein­ge­brach­tes Eigenkapital:

  • 4,00 % Miet­ein­nah­men auf 50.000 € Eigen­ka­pi­tal = 2.000 €
  • 4,00 % Miet­ein­nah­men auf das ein­gebr. Dar­le­hen von 100.000 € = 4.000 € – 1.500 € (Zins­kos­ten) = 2.500 €
    → Sie erzie­len in die­sem Jahr 2.500 € Gewinn durch die Auf­nah­me von Fremdkapital
  • Die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te auf Ihr ein­ge­brach­tes Eigen­ka­pi­tal von 50.000 € beträgt in die­sem Beispiel:
    Miet­ein­nah­men (6.000 €) – Zins­kos­ten (1.500 €) / Eigen­ka­pi­tal (50.000 €) = 9,00 %

Bei Spar­ver­trä­gen und Geld­an­la­gen jeg­li­cher Art (Ver­si­che­run­gen, Fonds, Akti­en, Anlei­hen etc.) läuft die Infla­ti­on immer gegen Sie. Ein Dar­le­hen zur Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ist die ein­zi­ge Mög­lich­keit, die Infla­ti­on posi­tiv zu nut­zen, ins­be­son­de­re in Zei­ten nied­ri­ger Bau­zin­sen. Vie­le Anle­ger berück­sich­ti­gen die Infla­ti­on nicht bei ihrer Ren­­di­­te-Berech­­nung. Ver­glei­chen Sie ein­mal für sich ver­schie­de­ne Prei­se mit denen vor 10 oder 20 Jah­ren. Eines der tref­fends­ten Zita­te in der Finanz­wirt­schaft ist das des Ban­kiers Frei­herr von Beth­mann: „Die ein­zi­ge Mög­lich­keit Ver­mö­gen auf­zu­bau­en, ist die Ver­schul­dung in Sach­wer­ten“. Immo­bi­li­en­dar­le­hen sind Ihre Mög­lich­keit, von der Infla­ti­on zu profitieren.

Neh­men wir wie­der an, Sie finan­zie­ren ein Pfle­ge­ob­jekt mit 100.000 € Fremd­ka­pi­tal und til­gen die­ses der Ein­fach­heit hal­ber end­fäl­lig nach 20 Jah­ren. Die durch­schnitt­li­che Infla­ti­on set­zen wir dabei mit 2 % an. Das Dar­le­hen ent­wer­tet sich also jedes Jahr fort­lau­fend um 2 %:

  • 100.000 € * (0,98) 20 = 66.761 € (Real­wert nach 20 Jahren)

Die Aus­wir­kun­gen der expan­si­ven Geld­po­li­tik aller gro­ßen Noten­ban­ken in den letz­ten Jahr­zehn­ten sind bereits heu­te deut­lich zu spü­ren. Zins­tief, star­ker Preis­an­stieg von Immo­bi­li­en und vola­ti­le Akti­en­märk­te sind in den ver­gan­ge­nen 10 Jah­ren bereits in außer­ge­wöhn­li­chem Aus­maß zu beob­ach­ten. Schaut man sich die Geschich­te des Gel­des an, endet die­se jahr­zehn­te­lan­ge infla­tio­nä­re Geld­po­li­tik in hohen Infla­ti­ons­ra­ten. Zudem ist dies die ein­fachs­te Mög­lich­keit, die immensen Staats­schul­den zu ent­wer­ten. Ein wei­te­rer Vor­teil ist die Absi­che­rung Ihrer Geld­wer­te. Haben Sie Ihr Geld aktu­ell in zins­schwa­chen Anlei­hen oder auf einem Bank­kon­to ange­legt, ver­zich­ten Sie nicht nur auf einen höhe­ren Ertrag. Bei 150.000 € und 4 % Net­­to-Ren­­di­­te sind dies immer­hin 6.000 € im Jahr. Sie set­zen Ihr Kapi­tal zudem der Gefahr einer stark stei­gen­den Infla­ti­on oder einer Wäh­rungs­re­form aus. Sobald Sie einen Immo­bi­li­en­kre­dit auf­ge­nom­men haben, sind nicht nur Ihre Geld­wer­te betrof­fen, son­dern auch Ihre Ver­bind­lich­kei­ten. Man kann einen Kre­dit somit als eine Art Ver­si­che­rung auf bestehen­de Geld­wer­te (Bar­geld, klas­si­sche Lebens­ver­si­che­run­gen etc.) betrachten.

Wei­ter­hin sind Zin­sen Wer­bungs­kos­ten bei Ein­nah­men aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Sie sen­ken die anfal­len­de Ein­kom­men­steu­er und erhö­hen somit die Nach­steuer­ren­di­te. Zudem ist ein Miet­ertrag steu­er­lich in der Regel güns­ti­ger als ein Kapi­tal­ertrag. Kapi­tal­erträ­ge wer­den mit 25 % zzgl. Kir­chen­steu­er und Soli­da­ri­täts­zu­schlag besteu­ert. Durch Abschrei­bun­gen, Wer­bungs­kos­ten und Zins­zah­lun­gen bleibt häu­fig nur ein klei­ner Teil des Miet­ertra­ges übrig, der mit Ihrem per­sön­li­chen Grenz­steu­er­satz besteu­ert wird:

Eini­ge Neu­bau­ten sind beson­ders ener­gie­ef­fi­zi­ent. Sie haben mit dem Kauf einer Wohn­ein­heit die Mög­lich­keit, eine KfW-För­­de­­rung mit einem zins­güns­ti­gen Dar­le­hen von max. 120.000 € in Anspruch zu neh­men. Zusätz­lich erhal­ten Sie einen Til­gungs­zu­schuss im Rah­men der För­de­rung von 15 %, 20 % oder 25 % auf die Darlehenssumme.

Fazit: Es ist heu­te schwie­ri­ger denn je, Geld sicher und gewinn­brin­gend anzu­le­gen. Die güns­ti­gen Finan­zie­rungs­zin­sen sind der ein­zi­ge wirk­li­che Vor­teil in die­ser beson­de­ren Zeit. Sie hebeln Ihre Ren­di­te auf das ein­ge­setz­te Eigen­ka­pi­tal, pro­fi­tie­ren von der Infla­ti­on, sichern Ihre Geld­wer­te ab, müs­sen sich weni­ger Gedan­ken um geld­po­li­ti­sche Aus­wir­kun­gen machen und sen­ken Ihre Steu­er­last. In Ver­bin­dung mit einem Pfle­ge­ob­jekt täti­gen Sie für die nächs­ten Jah­re eine sinn­vol­le Geld­an­la­ge in eine Immo­bi­li­en­klas­se, die gebraucht wird wie kei­ne andere.

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