Gründe für Fremdkapital

In der heutigen Zeit niedriger Zinsen sagen Fachleute: „Die Aufnahme von Immobilienkrediten macht Sinn“. Doch warum ist das so? Nachfolgend möchten wir Ihnen die Vorteile einer kreditfinanzierten Pflegeimmobilie aufzeigen. Die folgenden Aspekte werden dabei berücksichtigt.

fremdkapital
  • Leverage-Effekt – Hebel der Eigenkapital-Rendite
  • „Absparen“ – Die Inflation auf seine Seite bringen
  • Chance „Geldpolitik“ – Zukunft der Währungen
  • Bestehende Geldwerte durch Darlehen absichern
  • Steuerlast senken – Werbungskosten „Zinsen“
  • Pflegeobjekte mit Förderung als KfW-Effizienzhaus

Der Leverage-Effekt funktioniert nur, wenn die Rendite höher ist als der effektive Jahreszins der Immobilienfinanzierung. Daher sollten Sie die Netto-Rendite Ihrer Immobilie kennen. Anleger und Immobilienmakler vergessen hierbei gerne die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, evtl. Maklercourtage). Diese schmälern die Rendite ebenso wie die laufenden Nebenkosten (Instandhaltungskosten, Verwaltergebühren, Grundsteuer etc.). Hier haben Pflegeobjekte in der Regel deutliche Vorteile gegenüber Wohnimmobilien, da der Betreiber der Einrichtung meist die Grundsteuer und einen Großteil der Instandhaltungskosten trägt. Eine separate Maklercourtage entfällt ebenso bei dieser Immobilienklasse wie das Risiko von Mietnomaden und Mietausfall durch Leerstand. Somit lässt sich die Netto-Rendite bei Pflegeobjekten mit aktuell 3,6 % bis 4,4 % recht zuverlässig berechnen. Bei Eigentumswohnungen werden heute kaum noch Netto-Renditen über 2,5 % erwirtschaftet. Häufig liegen diese – bedingt durch die Preisentwicklung der letzten Jahre – sogar unter 2,0 % und damit unter der aktuellen Inflationsrate.

Bei einem Kaufpreis von 150.000 € und einer Netto-Rendite von 4,0 %, ergibt sich eine jährliche Mieteinnahme von 6.000 €. Wenn Sie nun 100.000 € als Darlehen mit einem angenommenen Effektivzins von 1,50 % aufnehmen, haben Sie eine höhere Rendite auf Ihr eingebrachtes Eigenkapital:

  • 4,00 % Mieteinnahmen auf 50.000 € Eigenkapital = 2.000 €
  • 4,00 % Mieteinnahmen auf das eingebr. Darlehen von 100.000 € = 4.000 € – 1.500 € (Zinskosten) = 2.500 €
    → Sie erzielen in diesem Jahr 2.500 € Gewinn durch die Aufnahme von Fremdkapital
  • Die Eigenkapitalrendite auf Ihr eingebrachtes Eigenkapital von 50.000 € beträgt in diesem Beispiel:
    Mieteinnahmen (6.000 €) – Zinskosten (1.500 €) / Eigenkapital (50.000 €) = 9,00 %

Bei Sparverträgen und Geldanlagen jeglicher Art (Versicherungen, Fonds, Aktien, Anleihen etc.) läuft die Inflation immer gegen Sie. Ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung ist die einzige Möglichkeit, die Inflation positiv zu nutzen, insbesondere in Zeiten niedriger Bauzinsen. Viele Anleger berücksichtigen die Inflation nicht bei ihrer Rendite-Berechnung. Vergleichen Sie einmal für sich verschiedene Preise mit denen vor 10 oder 20 Jahren. Eines der treffendsten Zitate in der Finanzwirtschaft ist das des Bankiers Freiherr von Bethmann: „Die einzige Möglichkeit Vermögen aufzubauen, ist die Verschuldung in Sachwerten“. Immobiliendarlehen sind Ihre Möglichkeit, von der Inflation zu profitieren.

Nehmen wir wieder an, Sie finanzieren ein Pflegeobjekt mit 100.000 € Fremdkapital und tilgen dieses der Einfachheit halber endfällig nach 20 Jahren. Die durchschnittliche Inflation setzen wir dabei mit 2 % an. Das Darlehen entwertet sich also jedes Jahr fortlaufend um 2 %:

  • 100.000 € * (0,98) 20 = 66.761 € (Realwert nach 20 Jahren)

Die Auswirkungen der expansiven Geldpolitik aller großen Notenbanken in den letzten Jahrzehnten sind bereits heute deutlich zu spüren. Zinstief, starker Preisanstieg von Immobilien und volatile Aktienmärkte sind in den vergangenen 10 Jahren bereits in außergewöhnlichem Ausmaß zu beobachten. Schaut man sich die Geschichte des Geldes an, endet diese jahrzehntelange inflationäre Geldpolitik in hohen Inflationsraten. Zudem ist dies die einfachste Möglichkeit, die immensen Staatsschulden zu entwerten. Ein weiterer Vorteil ist die Absicherung Ihrer Geldwerte. Haben Sie Ihr Geld aktuell in zinsschwachen Anleihen oder auf einem Bankkonto angelegt, verzichten Sie nicht nur auf einen höheren Ertrag. Bei 150.000 € und 4 % Netto-Rendite sind dies immerhin 6.000 € im Jahr. Sie setzen Ihr Kapital zudem der Gefahr einer stark steigenden Inflation oder einer Währungsreform aus. Sobald Sie einen Immobilienkredit aufgenommen haben, sind nicht nur Ihre Geldwerte betroffen, sondern auch Ihre Verbindlichkeiten. Man kann einen Kredit somit als eine Art Versicherung auf bestehende Geldwerte (Bargeld, klassische Lebensversicherungen etc.) betrachten.

Weiterhin sind Zinsen Werbungskosten bei Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Sie senken die anfallende Einkommensteuer und erhöhen somit die Nachsteuerrendite. Zudem ist ein Mietertrag steuerlich in der Regel günstiger als ein Kapitalertrag. Kapitalerträge werden mit 25 % zzgl. Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag besteuert. Durch Abschreibungen, Werbungskosten und Zinszahlungen bleibt häufig nur ein kleiner Teil des Mietertrages übrig, der mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert wird:

Einige Neubauten sind besonders energieeffizient. Sie haben mit dem Kauf einer Wohneinheit die Möglichkeit, eine KfW-Förderung mit einem zinsgünstigen Darlehen von max. 120.000 € in Anspruch zu nehmen. Zusätzlich erhalten Sie einen Tilgungszuschuss im Rahmen der Förderung von 15 %, 20 % oder 25 % auf die Darlehenssumme.

Fazit: Es ist heute schwieriger denn je, Geld sicher und gewinnbringend anzulegen. Die günstigen Finanzierungszinsen sind der einzige wirkliche Vorteil in dieser besonderen Zeit. Sie hebeln Ihre Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, profitieren von der Inflation, sichern Ihre Geldwerte ab, müssen sich weniger Gedanken um geldpolitische Auswirkungen machen und senken Ihre Steuerlast. In Verbindung mit einem Pflegeobjekt tätigen Sie für die nächsten Jahre eine sinnvolle Geldanlage in eine Immobilienklasse, die gebraucht wird wie keine andere.

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