Häufig gestellte Fragen
Informationen zum „Erwerb einer Pflegeimmobilie“

Hier fin­den Sie aus­führ­li­che Ant­wor­ten auf Ihre mög­li­chen Fra­gen zu fol­gen­den Wissensgebieten:

Geldanlage

Über den Ver­kauf rea­li­siert der Ver­käu­fer Gewin­ne, um sich wie­der Liqui­di­tät zu beschaf­fen. Die­se nut­zen Bau­trä­ger wie­der­um für neue Pro­jek­te. Glo­­bal-Inves­­to­­ren – also Inves­to­ren, die die Immo­bi­lie am Stück kau­fen – ver­lan­gen durch die hohe Inves­ti­ti­ons­sum­me eine höhe­re Rendite.

Bei­spiel: Käu­fer einer ein­zel­nen Ein­heit mit einem Kauf­preis von 150.000 € emp­fin­den eine Miet-Ren­­di­­te von ca. 3,5 % als aktu­ell sehr attrak­tiv. Inves­tiert ein Groß­an­le­ger eine Sum­me von 8 Mio. € für die gesam­te Immo­bi­lie, möch­te er durch­schnitt­lich 1,00 % bis 1,50 % mehr Ren­di­te erzie­len. Somit erwirt­schaf­tet der Ver­käu­fer einen höhe­ren Gewinn, wenn er die Apart­ments ein­zeln verkauft.

Im Prin­zip kön­nen bei der Inves­ti­ti­on in ein Pfle­ge­ob­jekt ver­schie­de­ne Anla­ge­zie­le abge­deckt wer­den. Kapi­tal­an­le­ger, die nach einer siche­ren Geld­an­la­ge mit einer soli­den Ren­di­te suchen, sind mit einer Inves­ti­ti­on in eine Pfle­ge­im­mo­bi­lie gut bera­ten. Ein Anla­ge­pro­dukt mit ver­gleich­ba­rer Sicher­heit und Ren­di­te lässt sich auf dem Kapi­tal­markt aktu­ell nur schwie­rig fin­den. Aller­dings soll­te der Anla­ge­zeit­raum mit­­­tel- bis lang­fris­tig aus­ge­rich­tet sein. Möch­ten Sie Ihr Geld bspw. für ledig­lich 3 Jah­re anle­gen, macht der Erwerb eines Pfle­ge­ob­jekts meist kei­nen Sinn.

Ein Pfle­ge­ob­jekt ver­bin­det das grund­buch­ge­si­cher­te Immo­bi­li­en­ei­gen­tum mit dem Vor­teil des „sich nicht küm­mern müs­sen“. Der Betrei­ber und der Ver­wal­ter über­neh­men alle Auf­ga­ben wie Ver­mie­tung, Neben­kos­ten­ab­rech­nung, Beauf­tra­gung von Hand­wer­kern etc. Da der Betrei­ber eine monat­li­che Mie­te für die gesam­te Immo­bi­lie ent­rich­tet, erhal­ten Sie Ihre Mie­te auch bei Leer­stand Ihres Apartments.

Zudem ist eine Ein­nah­me aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung steu­er­lich meist güns­ti­ger als der Kapi­tal­ertrag. Dies gilt ins­be­son­de­re für Rent­ner, die kei­ne hohen Ein­künf­te mehr haben.

Bei einem Invest­ment in Fonds erwer­ben Sie nur Antei­le an Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, deren Aus­wahl Sie zudem dem Fonds­be­trei­ber über­las­sen. Hin­zu kom­men nicht uner­heb­li­che Kos­ten für Agio, Depot­ge­büh­ren usw. Dadurch wird der größ­te Teil der Jah­res­ren­di­te auf­ge­braucht. Beim Invest­ment in Pfle­ge­apart­ments behal­ten Sie die Hand­lungs­ho­heit und Ver­füg­bar­keit über Ihr Eigentum.

Die Ren­di­te eines Pfle­ge­apart­ments im Direk­ter­werb ist eine rei­ne Bru­t­­to-Mie­t­­ren­­di­­te. Die Ren­di­te bei geschlos­se­nen Betei­li­gun­gen ist dage­gen mit i. d. R. 60 % Fremd­ka­pi­tal „gehe­belt“. Dies zeigt zudem auf, wie hoch die Kos­ten eines sol­chen Finanz­kon­struk­tes sind. Schau­en Sie sich bit­te die Immo­bi­li­en des Fonds genau an. Durch den angeb­li­chen Vor­teil der Diver­si­fi­zie­rung rückt die Begut­ach­tung der ein­zel­nen Immo­bi­li­en häu­fig in den Hintergrund.

Außer­dem bezie­hen Sie beim Immo­bi­li­en­er­werb eine Ein­nah­me aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung, statt eines Kapi­tal­ertrags. Nach der Gel­tend­ma­chung von Abschrei­bung, Finan­zie­rungs­zin­sen und Ver­wal­tungs­kos­ten ist der zu ent­rich­ten­de Steu­er­satz meist deut­lich nied­ri­ger als bei der pau­scha­len Abgel­tungs­steu­er eines Kapitalertrags.

Die Pacht­ver­trä­ge sind in der Regel inde­xiert. Das heißt, die Mie­te des Betrei­bers wird in regel­mä­ßi­gen Inter­val­len in Anleh­nung an einen Index ange­passt. Der gebräuch­lichs­te Index ist der Preis­in­dex für die all­ge­mei­nen Lebens­hal­tungs­kos­ten. Die­ser Index wird vom Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt durch einen fik­tiv zusam­men­ge­stell­ten Waren­korb berech­net. Für den Eigen­tü­mer eines Pfle­ge­apart­ments bedeu­tet dies, dass selbst bei einer stark anstei­gen­den Infla­ti­on die Mie­te ihren rea­len Wert nahe­zu beibehält.

Von der Miet­ein­nah­me abzu­zie­hen sind die Kos­ten für den Ver­wal­ter und die Instand­hal­tungs­rück­la­ge. Die Ver­wal­ter­kos­ten belau­fen sich auf ca. 10,00 bis 30,00 € im Monat und die Instand­hal­tungs­rück­la­ge auf ca. 2,00 € pro m² im Jahr. Die­se Beträ­ge redu­zie­ren die Miet­ein­nah­men um ca. 0,2 % bis 0,4%.

Die Erwerbs­ne­ben­kos­ten tei­len sich auf in Grund­er­werb­steu­er, Notar- und Grund­buch­kos­ten. Die Höhe der Grund­er­werb­steu­er beträgt abhän­gig vom jewei­li­gen Bun­des­land 3,5 % bis 6,5 %. Die Notar- und Grund­buch­kos­ten lie­gen etwa bei 1,5 % bis 2 %. Eine sepa­ra­te Mak­ler­cour­ta­ge fällt nicht an.

Die Ban­ken haben die Bedeu­tung des Seg­ments Spe­­zi­al-Sozi­al­i­m­­mo­­bi­­lie vor dem demo­gra­phi­schen Wan­del erkannt und finan­zie­ren immer öfter Pflegeapartments.

Und soll­te dies bei Ihrer Bank nicht der Fall sein, dann unter­stüt­zen wir Sie ger­ne bei der Ver­mitt­lung eines Finanzierungspartners.

Das Gebäu­de kann über einen Zeit­raum von 50 Jah­ren zu je 2 % jähr­lich abge­schrie­ben wer­den. Das Inven­tar wird in der Regel 10 Jah­re lang zu je 10 % jähr­lich abge­schrie­ben. Wie auch bei Wohn­im­mo­bi­li­en ent­fällt beim Ver­kauf nach der 10-jäh­­ri­­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist kei­ne Steu­er auf den erziel­ten Gewinn.

Die anfäng­li­che Mie­te ist infla­ti­ons­in­de­xiert und wird sich dem­nach im Lau­fe der Jah­re anpas­sen. Auch die Instand­hal­tungs­rück­la­ge und die Ver­wal­ter­ge­büh­ren wer­den ange­passt. Da man die Höhe die­ser Ver­än­de­run­gen nicht vor­her­se­hen kann, spricht man von der anfäng­li­chen oder auch von der aktu­el­len Miete.

Nein. Um die Net­to­mie­te zu errech­nen, müs­sen die Kos­ten für Anschaf­fung, Ver­wal­tung und Instand­hal­tung abge­zo­gen wer­den. Durch die im Pacht­ver­trag ver­ein­bar­te Inde­xie­rung steigt die anfäng­lich aus­ge­wie­se­ne Miet­ren­di­te mit wach­sen­der Infla­ti­on. Wird beim Kauf eines Pfle­ge­apart­ments Fremd­ka­pi­tal auf­ge­nom­men, also ein Teil des Kauf­prei­ses über ein Dar­le­hen finan­ziert, ist die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te ent­spre­chend höher.

Für die Berech­nung müs­sen Sie die Erwerbs­ne­ben­kos­ten und die lau­fen­den Kos­ten für Ver­wal­tung und Instand­set­zung berück­sich­ti­gen. Hier noch eine bei­spiel­haf­te Berech­nung der Net­to­ren­di­te für ein Apart­ment mit einer Gesamt­flä­che von 53,08 m² und einer Bru­t­­to-Ren­­di­­te von 4,00 %:

Kauf­preis 215.430,00 €

Zzgl. Grund­er­werb­steu­er 5,0 % vom Kauf­preis: 10.772,00 €

Zzgl. Notar- und Gerichts­kos­ten 2,0 %: 4.309,00 €

Gesamt­auf­wand: 230.511,00 €

Miet­ein­nah­men: 8.617,00 €

Abzgl. Ver­wal­tungs­kos­ten: 307,00 €

Abzgl. Instand­hal­tungs­kos­ten: 159,00 €

Miet­ein­nah­men nach lau­fen­den Neben­kos­ten: 8.151,00 €

Net­to­ren­di­te nach Erwerbs­ne­ben­kos­ten und lau­fen­den Neben­kos­ten: 8.151,00 € / 230.511,00 € = 3,53 %

Wird beim Kauf eines Pfle­ge­apart­ments Fremd­ka­pi­tal auf­ge­nom­men, also ein Teil des Kauf­prei­ses über ein Dar­le­hen finan­ziert, ist die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te ent­spre­chend höher. 

Zah­len Sie bei­spiels­wei­se einen Effek­tiv­zins (Preis für gelie­he­nes Geld) von 2,00 % auf einen Immo­bi­li­en­kre­dit von 100.000 €, sind dies 2.000 € an Zins­be­las­tung. Erhal­ten Sie auf der ande­ren Sei­te eine Net­­to-Ren­­di­­te von 3,5 %, haben Sie einen Ertrag von 3.500 €. Das heißt, Sie machen in die­sem Bei­spiel 1.500 € Gewinn mit Geld, das Ihnen nicht gehört (Leverage-Effekt). Ent­spre­chend steigt damit auch die Ren­di­te auf Ihr ein­ge­brach­tes Eigen­ka­pi­tal. Des Wei­te­ren kön­nen Sie die Zin­sen als Wer­bungs­kos­ten von Ihrem Ertrag aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzie­hen, was wie­der­um zu einer höhe­ren Nach­steuer­ren­di­te führt.

Neh­men wir an, Sie erhal­ten für ein Pfle­ge­apart­ment eine Bru­t­­to-Ren­­di­­te von 3,50 %. Bei einem Kauf­preis von 150.000 € wäre dies eine jähr­li­che Miet­ein­nah­me von 6.000 €.

Wenn Sie alter­na­tiv nun 100.000 € als Dar­le­hen — mit einem ange­nom­me­nen Effek­tiv­zins von 1,50 % auf­neh­men — und noch 50.000 € Eigen­ka­pi­tal ein­brin­gen, haben Sie eine höhe­re Ren­di­te auf Ihr ein­ge­brach­tes Eigenkapital:

3,5 % Mie­te auf 50.000 € Eigen­ka­pi­tal = 1.750 €

3,5 % Mie­te auf das ein­ge­brach­te Dar­le­hen von 100.000 € = 3.500 €, abzüg­lich der Zins­kos­ten von 1.300 € = 2.200 €

Die Eigen­ka­pi­tal­ren­di­te auf Ihr ein­ge­brach­tes Eigen­ka­pi­tal von 50.000 € beträgt in die­sem Beispiel:

Miet­ein­nah­men (5.250 €) – Zins­kos­ten (1.300 €) / Eigen­ka­pi­tal (50.000 €) = 7,9 %

Besteu­ert wird bei einem Immo­bi­li­en­ver­kauf ledig­lich der Gewinn, wel­cher bei einem Ver­kauf erzielt wur­de. Der Gewinn bemisst sich aus der Dif­fe­renz des Kauf- und Ver­kaufs­prei­ses. Wenn die Immo­bi­lie inner­halb von zehn Jah­ren nach Erwerb wie­der ver­kauft wird, fällt eine Spe­ku­la­ti­ons­steu­er an. Die­se Steu­er ent­fällt, wenn die Spe­ku­la­ti­ons­frist von zehn Jah­ren abge­lau­fen ist.

Soll­ten Fra­gen unbe­ant­wor­tet geblie­ben sein, steht Ihnen ein qua­li­fi­zier­tes Team zur Ver­fü­gung. Kon­tak­tie­ren Sie uns gerne:

Tel: 0202 – 769 156 20

E‑Mail: info@pflegeobjekt.de

Betreiber

Das bevor­zug­te Bele­gungs­recht gilt für den Erwer­ber und sei­ne nächs­ten Ange­hö­ri­gen. Es bie­tet die Opti­on in das nächst frei­wer­den­de Apart­ment der Ein­rich­tung ein­zie­hen zu kön­nen. Häu­fig bie­ten Betrei­ber auch ein bevor­zug­tes Bele­gungs­recht für alle Ein­rich­tun­gen in Deutsch­land. So kann es sein, dass Sie bspw. mit dem Kauf eines Apart­ments für 100 Häu­ser des Betrei­bers ein bevor­zug­tes Bele­gungs­recht erhal­ten. Bei der Anla­ge­ent­schei­dung soll­te das bevor­zug­te Bele­gungs­recht aller­dings kei­ne über­ge­ord­ne­te Rol­le einnehmen.

Der­zeit gibt es ca. 4.000 sta­tio­nä­re Betrei­ber in Deutsch­land, bestehend aus kirch­li­chen, öffent­li­chen und pri­va­ten Trägern.

Der Betrei­ber zahlt monat­lich eine bele­gungs­un­ab­hän­gi­ge Mie­te für die gesam­te Immo­bi­lie, die dann durch einen Ver­wal­ter auf die ein­zel­nen Eigen­tü­mer umver­teilt wird.

Der Betrei­ber führt die geschul­de­te Gesamt­mie­te an die bestell­te Haus­ver­wal­tung ab. Die­se bucht die Miet­ein­nah­men auf ein von sei­nem Ver­mö­gen getrenn­tes Kon­to und ver­teilt die Mie­ten antei­lig an die Eigentümer.

Die Instand­hal­tung ist Sache des Betrei­bers. Der Eigen­tü­mer des Apart­ments ist ledig­lich für die Kos­ten aus „Dach & Fach“ zuständig.

Der Käu­fer des Apart­ments erwirbt das Inven­tar mit. Für den Ersatz ist aber immer der Betrei­ber zuständig.

Die Prü­fung des Betrei­bers (auch Boni­tät) ist Bestand­teil unse­rer Objekt­prü­fung. Ger­ne las­sen wir Ihnen eine aktu­el­le Boni­täts­aus­kunft zur jewei­li­gen Betrei­ber­ge­sell­schaft zukom­men — bit­te spre­chen Sie uns hier­zu an. Als Pri­vat­per­son hat man meist nicht die Exper­ti­se beur­tei­len zu kön­nen, ob der Betrei­ber gut ist. Ein star­ker Betrei­ber zeich­net sich in ers­ter Linie durch eine lang­jäh­ri­ge Erfah­rung, eine gute Repu­ta­ti­on sowie Boni­täts­stär­ke aus.

  • aus den Pflegevergütungen von den Pflegekassen/Pflegeversicherung
  • aus den Zahlungen der Heimbewohner für Unterkunft und Verpflegung
  • je nach Bundesland aus den Investitionskostenzuschüssen

Soll­ten Fra­gen unbe­ant­wor­tet geblie­ben sein, steht Ihnen ein qua­li­fi­zier­tes Team zur Ver­fü­gung. Kon­tak­tie­ren Sie uns gerne:

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Immobilien

Die Fir­ma Pfle­ge­ob­jekt ist Ihr kom­pe­ten­ter Immo­bi­li­en­be­ra­ter für Senio­ren­im­mo­bi­li­en. Wir haben uns auf die­se Form der Geld­an­la­ge spe­zia­li­siert und son­die­ren für Sie den Markt hin­sicht­lich zukunfts­träch­ti­ger Pfle­ge­im­mo­bi­li­en als Anla­ge­ob­jekt. Hier­bei beur­tei­len wir ins­be­son­de­re Stand­ort, Bau­qua­li­tät und Betrei­ber der Pfle­ge­ein­rich­tun­gen. Mit unse­rer per­sön­li­chen Unter­stüt­zung, fach­li­chem Know-how und einem star­ken Netz­werk bie­ten wir Ihnen eine ehr­li­che und über­zeu­gen­de Beratung.

Wir sind ein qua­li­fi­zier­tes Team (Diplom-Immo­­bi­­li­en­­wir­­tin, Diplom-Volks­­­wirt, Diplom-Betriebs­­­wirt), das ein­zel­ne Objek­te aus der jewei­li­gen Sicht für Sie ana­ly­siert und Ihnen eine fun­dier­te Emp­feh­lung aus­spricht. Wir ken­nen auch die Alter­na­ti­ven zu die­ser Geld­an­la­ge, da wir gemein­sam beruf­li­che und aka­de­mi­sche Bil­dung in den Berei­chen Bank, Fonds­ma­nage­ment Immo­bi­li­en, Immo­bi­li­en­mak­ler, Ver­si­che­rung, Bör­sen­han­del und der Pfle­ge­dienst­leis­tung haben. Als unab­hän­gi­ger Ver­mitt­ler arbei­ten wir aus tie­fer Über­zeu­gung aus­schließ­lich im Bereich der Pflegeimmobilie.

Nein, es fal­len für den Käu­fer neben den übli­chen Erwerbs­ne­ben­kos­ten wie Grund­er­werb­steu­er, Notar- und Grund­buch­kos­ten kei­ne wei­te­ren Gebüh­ren an. Wir wer­den nach dem Bestel­ler­prin­zip direkt vom jewei­li­gen Ver­käu­fer vergütet.

Die miet­re­le­van­te Gesamt­flä­che eines Pfle­ge­apart­ments setzt sich zusam­men aus der Wohn­flä­che des Apart­ments inklu­si­ve eines sepa­ra­ten bar­rie­re­frei­en Bades und der antei­li­gen Fun­k­­ti­ons- und Gemein­schafts­flä­che. Son­der­ei­gen­tums­flä­che und Mit­ei­gen­tums­an­teil ste­hen meist im Ver­hält­nis 40 % — 60 %.

Der Käu­fer wird im Grund­buch unter Abtei­lung I als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen. Jedes Apart­ment erhält ein eige­nes Grund­buch­blatt. Wird der Kauf­preis zum Teil oder kom­plett durch eine Bank finan­ziert, wird für die finan­zie­ren­de Bank eine Grund­schuld in Abtei­lung III eingetragen.

Dies ist abhän­gig vom jewei­li­gen Objekt. Häu­fig ist ein Inven­tar­kos­ten­zu­schuss für den Betrei­ber im Kauf­preis ent­hal­ten. Die­ser bewegt sich i. d. R. zwi­schen 2.500 € und 9.000 €. Der Inves­tor kommt weder für Repa­ra­tu­ren noch für den Ersatz von Bett, Küche oder Möbeln auf.

Für den Käu­fer erge­ben sich hier­durch zwei steu­er­li­che Vor­tei­le:

  • Auf die Inventarkosten entfällt keine Grunderwerbsteuer.
  • Das Inventar wird bei der steuerlichen Abschreibung mit 10 % jährlich berücksichtigt.

Der Kapi­tal­an­le­ger über­nimmt das Apart­ment im Woh­nungs­ei­gen­tum voll aus­ge­stat­tet und voll funk­ti­ons­fä­hig. Ver­ant­wort­lich für die Rah­men­be­din­gun­gen ist der Betrei­ber und Generalmieter.

Es ist nicht mög­lich, das erwor­be­ne Apart­ment bei Bedarf selbst zu nut­zen, da der aktu­el­le Bewoh­ner jedes Mal umzie­hen müss­te. Aller­dings erhal­ten Sie beim jewei­li­gen Betrei­ber ein Vor­be­le­gungs­recht für die­se bzw. alle bestehen­den Pfle­ge­ein­rich­tun­gen. Ins­be­son­de­re im Hin­blick auf den bereits bestehen­den und wei­ter anwach­sen­den Man­gel an Pfle­ge­heim­plät­zen, ist dies ein nicht zu unter­schät­zen­der Vorteil. 

Wenn es in Ihrem Inter­es­se liegt, sich die­ses Recht zu sichern, soll­ten Sie sich die vor­han­de­nen Ein­rich­tun­gen des Betrei­bers (Stand­or­te, Aus­stat­tung etc.) genau anschau­en, bevor Sie sich für ein Pfle­ge­ob­jekt ent­schei­den. Aller­dings soll­ten die für die Geld­an­la­ge rele­van­ten Kri­te­ri­en im Vor­der­grund ste­hen. Wahr­schein­lich wis­sen Sie heu­te noch nicht, ob Sie spä­ter ein­mal vom bevor­zug­ten Bele­gungs­recht Gebrauch machen. 

Eine älte­re Pfle­ge­im­mo­bi­lie bedingt natur­ge­mäß einen höhe­ren Inves­ti­ti­ons­auf­wand als ein neu­es Objekt. Der Betrei­ber und der Ver­käu­fer (bis­he­ri­ger Allein­ei­gen­tü­mer) bil­den meist kei­ne Instand­hal­tungs­rück­la­ge, son­dern zah­len auf­kom­men­de Repa­ra­tu­ren etc. sofort. Daher muss beim Kauf einer sol­chen Immo­bi­lie eine schwie­rig vor­zu­neh­men­de Ein­schät­zung zum Instand­hal­tungs­stau gemacht werden.

Der gesetz­lich vor­ge­schrie­be­ne Unter­brin­gungs­stan­dard muss auch in der bereits bestehen­den Immo­bi­lie rea­li­siert wer­den. Außer­dem hat die neue Immo­bi­lie einen höhe­ren Wie­der­ver­kaufs­wert für den Fall dass Sie das Apart­ment ver­äu­ßern wol­len. Des­halb emp­feh­len wir nur „neue“ Pfle­ge­im­mo­bi­li­en, mit einem Alter von weni­ger als 10 Jah­ren. Vie­le Neu­bau­ten bie­ten wei­ter­hin eine För­de­rung als KfW-Effizienzhaus.

Die von uns ange­bo­te­nen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind alles Neu­bau­ten oder jun­ge Bestands­ob­jek­te. Alle Pfle­ge­hei­me die heu­te gebaut wer­den, müs­sen sich nach der Heim­min­dest­bau­ver­ord­nung (Heim­Mind­BauV) rich­ten, die genaue bau­li­che Stan­dards für die Errich­tung eines Pfle­ge­heims fest­legt. Somit besteht bei den von uns ange­bo­te­nen Pfle­ge­im­mo­bi­li­en ein sehr gerin­ges Risi­ko hin­sicht­lich bau­li­cher Män­gel und der Zukunfts­träch­tig­keit der Ein­rich­tun­gen. Neben den Anfor­de­run­gen der Heim­min­dest­bau­ver­ord­nung wer­den die meis­ten Pfle­ge­im­mo­bi­li­en nach KfW55-Stan­­dard und KfW40-Stan­­dard gebaut. Die­ser Stan­dard setzt den Bau nach neus­ten tech­ni­schen Anfor­de­run­gen vor­aus und zeich­net sich durch eine beson­de­re Ener­gie­ef­fi­zi­enz aus.

In aller Regel trägt die Grund­steu­er der Betrei­ber. Abwei­chen­des wäre im Pacht­ver­trag zu regeln.

Nein, auf das Inven­tar ent­fällt kei­ne Grund­er­werb­steu­er. Grund­er­werb­steu­er fällt für das Inven­tar nur an, wenn es untrenn­bar mit dem Gebäu­de ver­bun­den ist.

Die Neben­kos­ten (Strom, Was­ser, etc.) wer­den direkt vom Betrei­ber gezahlt. Daher haben Sie auch hier kei­ner­lei Verwaltungsaufwand.

Die­se Ver­si­che­rungs­bei­trä­ge zahlt der Betrei­ber. Für die Abrech­nun­gen wird eine Haus­ver­wal­tung bestellt.

Die soge­nann­te Pre-Ope­­ning-Pha­­se ist die Start­pha­se für den Betrei­ber nach der Eröff­nung des Hau­ses. Da es bis zur Voll­be­le­gung unge­fähr 6 Mona­te dau­ert, wür­de der Betrei­ber zu sehr belas­tet, wenn er sofort die kom­plet­te Mie­te zah­len müss­te. Der Zeit­raum ist ver­trag­lich gere­gelt und beträgt ein paar Mona­te. Es gibt aller­dings auch Betrei­ber die kei­ne Pre-Ope­­ning Pha­se anset­zen und die Mie­ten sofort zahlen.

Die Instand­hal­tungs­rück­la­ge ist mit 2 – 3 EUR/m² im Jahr zwar ver­hält­nis­mä­ßig nied­rig, aber immer noch groß­zü­gig kal­ku­liert. Für die Instand­hal­tung inner­halb der Immo­bi­lie ist die jewei­li­ge Betrei­ber­ge­sell­schaft ver­ant­wort­lich. Sie sind gemein­sam mit den ande­ren Eigen­tü­mern für die Instand­hal­tung an „Dach und Fach“ ver­ant­wort­lich. Von dem Begriff „Dach und Fach“ sind ledig­lich Repa­ra­tu­ren am Dach, Fun­da­men­ten und Außen­mau­ern umfasst. Da es sich bei der Immo­bi­lie um einen Neu­bau han­delt und nur die ange­spro­che­nen Maß­nah­men von der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft getra­gen wer­den müs­sen, soll­te die Höhe der Rück­la­ge damit aus­rei­chend bemes­sen sein.

Die Gel­der für die Instand­hal­tungs­rück­la­ge flie­ßen auf ein Kon­to der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft, wel­ches getrennt vom Ver­mö­gen des Haus­ver­wal­ters geführt wer­den muss.

Im Gegen­satz zu einer regu­lä­ren Eigen­tums­woh­nung ist es neben­säch­lich, in wel­cher Eta­ge und in wel­cher Aus­rich­tung das Pfle­ge­apart­ment liegt. Auch der Heim­be­woh­ner hat sel­ten eine Wahl­mög­lich­keit, da sich die Bele­gung nach der zum Bedarfs­zeit­punkt ver­füg­ba­ren Apart­ments rich­tet. Für Sie als Inves­tor sind viel­mehr die Kri­te­ri­en der Geld­an­la­ge von Bedeutung.

Die Bau­stel­le oder/und die Apart­ments kön­nen nach Abspra­che eines Ter­mins beglei­tet besich­tigt werden.

Unter­la­gen wie Pacht­ver­tag, Kauf­ver­trags­ent­wurf, Tei­lungs­er­klä­rung usw. kön­nen wir jeder­zeit zur Ver­fü­gung stellen.

Die unver­bind­li­che Reser­vie­rung ist i.d.R. 14 Tage gül­tig. Kann aber bei kon­kre­tem Inter­es­se ver­län­gert werden.

Der Kapi­tal­an­le­ger bestimmt den Notar. Ger­ne sind wir Ihnen bei der Suche eines fach­kun­di­gen Notars behilflich.

Nein, die Ver­trags­lauf­zeit beträgt in der Regel 20 oder 25 Jah­re plus Verlängerung.

Nach Ablauf der Ver­trags­lauf­zeit wird neu ver­han­delt. Ent­we­der über­nimmt der bis­he­ri­ge Betrei­ber oder ein neu­er Betrei­ber wird gesucht.

Der Erwer­ber steigt in den lau­fen­den Ver­trag ein.

Das ist je nach Pacht­ver­trag unter­schied­lich. In den meis­ten Fäl­len bedeu­tet es, dass der Eigen­tü­mer des Apart­ments nur für das Dach und die Außen­fas­sa­de zustän­dig ist. Alle übri­gen Instand­hal­tun­gen und Repa­ra­tu­ren oblie­gen dem Betreiber.

Der Kapi­tal­an­le­ger ist ein­ge­tra­ge­ner Eigen­tü­mer im Grund­buch, mit allen sich dar­aus erge­ben­den Rech­ten und Pflich­ten. Er darf das Eigen­tum also zu jeder Zeit ver­äu­ßern. Soll­ten Sie Ihr Apart­ment ein­mal ver­kau­fen wol­len, über­neh­men wir dies natür­lich ger­ne für Sie. Attrak­ti­ve Pfle­ge­ob­jek­te wer­den bin­nen weni­ger Wochen kom­plett – mit 80 bis 120 Ein­hei­ten – ver­kauft. Daher ist es unkom­pli­ziert, einen Käu­fer für ein ein­zel­nes Apart­ment zu fin­den. Häu­fig fin­den sol­che Geschäf­te schon inner­halb der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft statt, wenn Eigen­tü­mer wei­te­re Apart­ments über­neh­men möch­ten. Auch der Betrei­ber und der Bau­trä­ger erhal­ten noch nach Jah­ren Anfra­gen zum Objekt, wenn Inter­es­sen­ten bei Ihrer Recher­che dar­auf sto­ßen, dass die Ein­rich­tung im Woh­nungs­ei­gen­tum ver­kauft wurde.

Ger­ne über­neh­men wir für Sie den Ver­kauf. Spre­chen Sie uns hier­zu bit­te an.

Mit die­ser Immo­bi­li­en­klas­se haben Sie kei­nen Ver­wal­tungs­auf­wand, weil sich der Betrei­ber und der Ver­wal­ter um alles küm­mern. Daher sind im Ver­gleich zu Wohn­im­mo­bi­li­en vie­le ande­re Kri­te­ri­en wich­ti­ger als die Nähe zu Ihrem Wohnort.

Bei der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung ist es nicht unbe­dingt erfor­der­lich, dass Sie per­sön­lich anwe­send sind. Sie kön­nen das Stimm­recht auch durch einen bevoll­mäch­tig­ten Ver­tre­ter aus­üben las­sen. Wir bie­ten Ihnen hier ger­ne unent­gelt­lich unse­re Unter­stüt­zung an.

Soll­ten Fra­gen unbe­ant­wor­tet geblie­ben sein, steht Ihnen ein qua­li­fi­zier­tes Team zur Ver­fü­gung. Kon­tak­tie­ren Sie uns gerne:

Tel: 0202 – 769 156 20

E‑Mail: info@pflegeobjekt.de

Chancen & Risiken

Es wird in den nächs­ten zehn Jah­ren mit einer Unter­de­ckung an Pfle­ge­plät­zen in Höhe von 300.000 gerech­net. Bis zum Jahr 2050 müs­sen ca. 18.000 neue Pfle­ge­ein­rich­tun­gen gebaut wer­den (Stand 2010), um die­se Unter­de­ckung abzu­wen­den. Aktu­ell ent­spre­chen schon 20 % — 25 % der Bestands­im­mo­bi­li­en nicht mehr dem heu­ti­gen Stan­dard und bedür­fen des Ersat­zes. Die durch­schnitt­li­che Nut­zungs­dau­er einer sol­chen Immo­bi­lie liegt bei 70 Jah­ren. Laut neus­ten Berech­nun­gen geht man von einem jähr­li­chen Inves­ti­ti­ons­vo­lu­men von 18 Mrd. Euro aus, um den Bedarf an Pfle­ge­plät­zen decken zu können.

Der Vor­teil der von uns ver­mit­tel­ten Pfle­ge­im­mo­bi­li­en ist die Neu­errich­tung des Objek­tes und die damit ver­bun­de­ne Mög­lich­keit, den Stand­ort nach den aktu­ells­ten Gesichts­punk­ten zu ana­ly­sie­ren. Der gesam­te Pla­­nungs- und Bau­pro­zess voll­zieht sich über zwei bis drei Jah­re. Die Betrei­ber­ge­sell­schaft, die sich mit einer anfäng­li­chen Miet­lauf­zeit von 20 bis 25 Jah­ren an die­sen Stand­ort bin­det, ist von Beginn an an die­sem Pro­zess betei­ligt. Bei einem sol­chen Pla­nungs­pro­zess wer­den spe­zi­ell analysiert:

  • die Anzahl und Entwicklung der pflegebedürftigen Personen im Umkreis.
  • die Kaufkraft dieser Personen und der lokale Wettbewerb. Der Bauträger und insbesondere der Betreiber einer Pflegeeinrichtung wissen um die Belange der zu pflegenden Personen. Während die einen sich lieber in einer städtischen Pflegeeinrichtung niederlassen, bevorzugen die anderen einen ruhigen und idyllischen Standort. Die Lagekriterien unterscheiden sich damit von Büro- oder Hotelimmobilien.

Pfle­ge­ob­jek­te wer­den zwar schon seit mehr als 20 Jah­ren im Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßert. Trotz­dem ist die­se Immo­bi­li­en­klas­se noch ver­hält­nis­mä­ßig unpo­pu­lär. Das liegt vor allem dar­an, dass sich die­ser Markt bis 2060 noch stark ent­wi­ckeln wird. Die Sicher­heit und die Wert­sta­bi­li­tät die­ser Immo­bi­li­en wer­den spe­zi­ell durch den hohen Bedarf und die Unab­hän­gig­keit von kon­junk­tu­rel­len Schwan­kun­gen begünstigt.

Im Gegen­satz zu den aktu­ell stark schwan­ken­den Prei­sen bei Wohn­im­mo­bi­li­en, sind Pfle­ge­im­mo­bi­li­en in Ihrer Wert­ent­wick­lung sta­bil. Wir sind der Mei­nung, dass der Preis­an­stieg für Wohn­im­mo­bi­li­en und ande­re Immo­bi­li­en­klas­sen ins­be­son­de­re durch die expan­si­ve Geld­po­li­tik zu erklä­ren ist. Die Poli­tik der nied­ri­gen Zin­sen treibt Anle­ger in Immo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen. Zum einen brin­gen Zins­an­la­gen kaum noch Ertrag, zum ande­ren las­sen sich Immo­bi­li­en so güns­tig wie nie finan­zie­ren. Aller­dings sind Immo­bi­li­en­prei­se der­art in die Höhe geschnellt, dass eine Immo­bi­li­en­an­la­ge eben­so wenig Ertrag ein­bringt, wie ein Bank­kon­to. Zusätz­lich trägt der Käu­fer neben den typi­schen Risi­ken der Immo­bi­lie noch das Risi­ko, dass er aktu­ell viel zu teu­er ein­kauft und die Prei­se irgend­wann wie­der stark fal­len. Grün­de für einen Preis­ver­fall könn­ten sein:

  • weniger Bedarf durch die schrumpfende Bevölkerung in Deutschland
  • weniger Bedarf durch mehr ältere Menschen, die „normale“ Wohnungen nicht mehr nutzen können
  • höheres Angebot durch Anstieg von Zwangsversteigerungen, im Fall einer Rezession oder eines Zinsanstiegs (Folgefinanzierung)

Die Mie­te wird nicht von den Bewoh­nern Ihres Apart­ments gezahlt, son­dern durch die Betrei­ber­ge­sell­schaft. Die jewei­li­ge Betrei­ber­ge­sell­schaft unter­schreibt einen Pacht­ver­trag mit einer Lauf­zeit von 20 bis 25 Jah­ren plus Ver­län­ge­rungs­op­ti­on. Auch für den Fall, dass Ihr per­sön­li­ches Apart­ment eine Zeit lang leer ste­hen soll­te, erhal­ten Sie wei­ter­hin Ihre Mie­te von der Betreibergesellschaft.

Hier kommt eine ganz beson­de­re Sicher­heit die­ser Kapi­tal­an­la­ge zum Zuge. Über §72 SGB XI wird Betrei­bern von Pfle­ge­ein­rich­tun­gen die Bezah­lung von Pfle­ge­leis­tun­gen staat­lich garan­tiert! Die Betrei­ber sind auch im Fal­le der Pri­vat­in­sol­venz einer zu pfle­gen­den Per­son im Rah­men Ihres Ver­sor­gungs­auf­tra­ges ver­pflich­tet, die­se Per­son pfle­ge­risch zu ver­sor­gen. Im Gegen­zug sind die Pfle­ge­kas­sen ver­pflich­tet, die­se Leis­tun­gen zu ver­gü­ten. Somit ver­fügt die Inves­ti­ti­on in eine Pfle­ge­im­mo­bi­lie über eine gewis­se staat­li­che Absi­che­rung. Durch die­se gege­be­ne Sicher­heit sind die Betrei­ber in der Lage 20-jäh­­ri­­ge Miet­ver­trä­ge zu schlie­ßen und die­se Sicher­heit somit auf den Kapi­tal­an­le­ger zu übertragen.

Das kommt auf den Anbie­ter an. Bei man­chen Anbie­tern erfolgt die Zah­lung der Inves­to­ren erst nach Fer­tig­stel­lung und erfolg­ter Abnah­me. Bei ande­ren Anbie­tern wie­der­um, wird der Kauf­preis schon schritt­wei­se wäh­rend der Fer­tig­stel­lung gezahlt. Die Zah­lung rich­tet sich hier nach der Mak­­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung (MaBV). Bei­spiel­haft wird der Kauf­preis wie folgt gezahlt: 25% (30 % — 5 % Sicher­heits­ein­be­halt) nach Beginn der Erd­ar­bei­ten, 66,5 % nach Bezugs­fer­tig­keit und Zug um Zug gegen Besitz­über­ga­be, 3,5 % nach voll­stän­di­ger Fertigstellung.

Im Kauf­ver­trag wird das Datum der spä­tes­ten Über­ga­be an den Eigen­tü­mer fest­ge­hal­ten. In der Regel ver­zö­gert sich der Bau aber nicht län­ger als 2 – 3 Mona­te. Dies könn­te dann pas­sie­ren, wenn zum Bei­spiel ein stren­ger Win­ter vorherrscht.

Für einen neu­en Betrei­ber sorgt die zustän­di­ge Heim­auf­sicht bzw. die kon­trol­lie­ren­de Kom­­mu­­nal- oder Lan­des­be­hör­de. Es gibt eine staat­li­che Für­sor­ge­pflicht. Im Fal­le einer Insol­venz eines Betrei­bers wür­de der Sozi­al­hil­fe­trä­ger einen Not­be­trei­ber einsetzen.

Der Kapi­tal­an­le­ger ist ein­ge­tra­ge­ner Eigen­tü­mer im Grund­buch mit allen sich hier­aus erge­ben­den Rech­ten, wie z.B. dem frei­hän­di­gen Ver­kauf. Es gibt einen Sekun­där­markt, der sich haupt­säch­lich über die Kon­tak­te des Betrei­bers, des Haus­ver­wal­ters, und der Mit­ei­gen­tü­mer erschließt. Auch der Ver­kauf über Immo­bi­li­en­por­ta­le ist mög­lich. Bei Wie­der­ver­kauf gibt es kei­ne Zustim­mungs­pflicht der Mit­ei­gen­tü­mer. Es gibt kei­ne Min­dest­hal­te­dau­er, aber man soll­te aus steu­er­li­chen Grün­den die 10-Jah­­res-Spe­­ku­la­­ti­on­s­­frist einhalten.

Soll­ten Fra­gen unbe­ant­wor­tet geblie­ben sein, steht Ihnen ein qua­li­fi­zier­tes Team zur Ver­fü­gung. Kon­tak­tie­ren Sie uns gerne:

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