Sichere Geldanlage
Chancen und Risiken von Pflegeimmobilien

Jede sichere Geldanlage birgt Chancen, aber auch Risiken. Die Chance kann eine jährliche Rendite oder ein Wertgewinn über den jeweiligen Anlagezeitraum sein. Das Risiko ist bei einigen Kapitalanlagen der (Teil-) Verlust des eingesetzten Kapitals. Dies ist beispielsweise bei Anleihen und Finanzmarktprodukten (Fonds, geschlossene Beteiligungen etc.) der Fall. Beim Erwerb einer Immobilie liegen die Risiken insbesondere in der Bausubstanz und im Ausfall des Mieters.

Da wir nur Neubauten oder junge Bestandsimmobilien empfehlen und der Bau von Pflegeeinrichtungen mit strengen Auflagen verbunden ist, beschäftigen wir uns nachfolgend mit dem Risiko des Betreiberausfalls. Hierzu gehen wir auf zwei zentrale Fragen hinsichtlich des Risikos bei Pflegeobjekten ein:

  • Was passiert nach der ersten Mietvertragslaufzeit von 20 bis 25 Jahren?
  • Wie hoch ist das Risiko des Mietausfalls bei einer Betreiberinsolvenz?

Die lange Mietlaufzeit sollte zunächst einmal als Sicherheit für die Eigentümer angesehen werden. Mietverträge mit einer solchen Laufzeit werden i. d. R. nur bei Hotels und Pflegeeinrichtungen geschlossen. Der deutsche Pflegeimmobilien-Bestand ist durchschnittlich 25 Jahre alt. Das heißt, es gibt bereits zahlreiche Immobilien, die seit 50 Jahren und länger betrieben werden. Die Mindestnutzungsdauer einer solchen Immobilie wird allgemein mit 50 bis 70 Jahren beziffert. Mit einem Alter von 20 oder 25 Jahren ist eine Immobilie – insbesondere nach heutigen Baustandards – immer noch neuwertig. Für eine Betreibergesellschaft ist es mühsam, eine neue Einrichtung zu planen und diese mit Bewohnern zu füllen. Wenn Sie sich eine prognostizierte deutsche Bevölkerungspyramide für das Jahr 2040 ansehen, werden Sie feststellen, dass der Auslauf der anfänglichen Mietzeit zeitlich nicht besser liegen könnte. Moderne Pflegeobjekte werden in den nächsten Jahren dringend gebraucht. Die demographische Entwicklung in Deutschland und der mangelnde Bestand an modernen Pflegeeinrichtungen bilden hierfür eine gute Basis.

Nach einer Studie von Ernst & Young sind 98,5 % der Betreiber nicht vom Insolvenzrisiko betroffen (Quelle: Ernst & Young: Stationärer Pflegemarkt im Wandel – Gewinner und Verlierer 2020). Ernst & Young prognostiziert, dass insbesondere kleine Betreiber zu den restlichen 1,5 % gehören und Betreiber mit einer regionalen Verdichtung Marktvorteile erlangen. Selbst wenn ein Betreiber Insolvenz anmeldet, ist die Immobilie interessant für andere Betreiber. Zahlreiche expansiv ausgerichtete Betreiber suchen nach Übernahmemöglichkeiten, da es deutlich einfacher ist eine bestehende Einrichtung fortzuführen. Eine Besonderheit bei Pflegeobjekten ist zudem, dass die Bewohner und „Zahler“ in der Immobilie verbleiben. Ein neuer Betreiber hat also direkte Einnahmen, aus denen er die Miete für das Objekt zahlen kann. Verlieren Sie als Investor eines Pflegeapartments Ihren Mieter durch eine Insolvenz, haben Sie im Gegensatz zu anderen Immobilienklassen also weiterhin zahlende Bewohner.

Eine weitere Sicherheit bei Pflegeobjekten ist die staatliche Fürsorgepflicht. Die zuständige Heimaufsicht bzw. die kontrollierende Kommunal- oder Landesbehörde sorgt für einen neuen Betreiber. Dies ist ein großer Vorteil für Kapitalanleger, die sich für Pflegeobjekte als Immobilienklasse entscheiden. Investieren Sie in eine andere Immobilienklasse (Büro, Hotel, Wohnen etc.), obliegt die Mietersuche der Eigentümergemeinschaft.
Auch der Betreiber profitiert bei Pflegeheimen vom Status der „Sozialimmobilie“. Nach § 72 SGB XI erhalten Betreiber von Pflegeheimen einen Ausgleich durch das Sozialamt (Grundsicherung), wenn ein Bewohner nicht in der Lage ist, die Tagespflegesätze in voller Höhe zu erbringen. Das Risiko des Betreiberausfalls ist zwar das zentrale Risiko bei Pflegeobjekten, die folgenden Argumente halten dieses Risiko aber klein:

  • Übernahme der Unterversorgung durch das Sozialamt.
  • bereits heute sind Pflegeheime in Deutschland im Durchschnitt 25 Jahre alt.
  • die Auslastung der bestehenden Heime ist schon heute hoch und die große Nachfrage steht Deutschland noch bevor.
  • viele Pflegeheimbetreiber möchten expandieren und suchen nach Möglichkeiten.
    • für Betreiber ist es attraktiv bestehende Einrichtungen zu übernehmen, da diese
      bereits laufende Einnahmen bieten.
  • die Heimaufsicht muss im Insolvenzfall einen neuen Betreiber suchen (die Pflege der Bewohner muss sichergestellt werden).
  • im Gegensatz zu anderen Immobilienklassen fließen die Einnahmen (Tagespflegesätze) bei Pflegeobjekten weiter.

Wir sind der Meinung, dass kürzlich gebaute Pflegeobjekte zukünftig eine besondere Bedeutung zukommt. Neben dem Alter wird auch die Größe von Bestandsimmobilien den heutigen Anforderungen häufig nicht gerecht. Nationale und internationale Investoren, die in Pflegeheime investieren, setzen bei Ihren Ankaufskriterien beinahe immer eine Bettenanzahl von mindestens 80 Stück voraus. Wie die unten angefügte Tabelle des statistischen Bundesamtes zeigt, erfüllen mehr als 70 % der bestehenden Immobilien dieses Kriterium nicht.

Wir gehen weiterhin davon aus, dass uns mittelfristig eine große und lang andauernde Rezession bevorsteht. Das Thema „Pflege“ kann sich einer konjunkturellen Abhängigkeit weitestgehend entziehen.

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