Schmitten OL hell

Sichere Geldanlage
Chancen und Risiken von Pflegeimmobilien

Jede siche­re Geld­an­la­ge birgt Chan­cen, aber auch Risi­ken. Die Chan­ce kann eine jähr­li­che Ren­di­te oder ein Wert­ge­winn über den jewei­li­gen Anla­ge­zeit­raum sein. Das Risi­ko ist bei eini­gen Kapi­tal­an­la­gen der (Teil-) Ver­lust des ein­ge­setz­ten Kapi­tals. Dies ist bei­spiels­wei­se bei Anlei­hen und Finanz­markt­pro­duk­ten (Fonds, geschlos­se­ne Betei­li­gun­gen etc.) der Fall. Beim Erwerb einer Immo­bi­lie lie­gen die Risi­ken ins­be­son­de­re in der Bau­sub­stanz und im Aus­fall des Mieters.

Da wir nur Neu­bau­ten oder jun­ge Bestands­im­mo­bi­li­en emp­feh­len und der Bau von Pfle­ge­ein­rich­tun­gen mit stren­gen Auf­la­gen ver­bun­den ist, beschäf­ti­gen wir uns nach­fol­gend mit dem Risi­ko des Betrei­ber­aus­falls. Hier­zu gehen wir auf zwei zen­tra­le Fra­gen hin­sicht­lich des Risi­kos bei Pfle­ge­ob­jek­ten ein:

  • Was pas­siert nach der ers­ten Miet­ver­trags­lauf­zeit von 20 bis 25 Jahren?
  • Wie hoch ist das Risi­ko des Miet­aus­falls bei einer Betreiberinsolvenz?

Die lan­ge Miet­lauf­zeit soll­te zunächst ein­mal als Sicher­heit für die Eigen­tü­mer ange­se­hen wer­den. Miet­ver­trä­ge mit einer sol­chen Lauf­zeit wer­den i. d. R. nur bei Hotels und Pfle­ge­ein­rich­tun­gen geschlos­sen. Der deut­sche Pfle­­ge­i­m­­mo­­bi­­li­en-Bestand ist durch­schnitt­lich 25 Jah­re alt. Das heißt, es gibt bereits zahl­rei­che Immo­bi­li­en, die seit 50 Jah­ren und län­ger betrie­ben wer­den. Die Min­dest­nut­zungs­dau­er einer sol­chen Immo­bi­lie wird all­ge­mein mit 50 bis 70 Jah­ren bezif­fert. Mit einem Alter von 20 oder 25 Jah­ren ist eine Immo­bi­lie – ins­be­son­de­re nach heu­ti­gen Bau­stan­dards – immer noch neu­wer­tig. Für eine Betrei­ber­ge­sell­schaft ist es müh­sam, eine neue Ein­rich­tung zu pla­nen und die­se mit Bewoh­nern zu fül­len. Wenn Sie sich eine pro­gnos­ti­zier­te deut­sche Bevöl­ke­rungs­py­ra­mi­de für das Jahr 2040 anse­hen, wer­den Sie fest­stel­len, dass der Aus­lauf der anfäng­li­chen Miet­zeit zeit­lich nicht bes­ser lie­gen könn­te. Moder­ne Pfle­ge­ob­jek­te wer­den in den nächs­ten Jah­ren drin­gend gebraucht. Die demo­gra­phi­sche Ent­wick­lung in Deutsch­land und der man­geln­de Bestand an moder­nen Pfle­ge­ein­rich­tun­gen bil­den hier­für eine gute Basis.

Nach einer Stu­die von Ernst & Young sind 98,5 % der Betrei­ber nicht vom Insol­venz­ri­si­ko betrof­fen (Quel­le: Ernst & Young: Sta­tio­nä­rer Pfle­ge­markt im Wan­del – Gewin­ner und Ver­lie­rer 2020). Ernst & Young pro­gnos­ti­ziert, dass ins­be­son­de­re klei­ne Betrei­ber zu den rest­li­chen 1,5 % gehö­ren und Betrei­ber mit einer regio­na­len Ver­dich­tung Markt­vor­tei­le erlan­gen. Selbst wenn ein Betrei­ber Insol­venz anmel­det, ist die Immo­bi­lie inter­es­sant für ande­re Betrei­ber. Zahl­rei­che expan­siv aus­ge­rich­te­te Betrei­ber suchen nach Über­nah­me­mög­lich­kei­ten, da es deut­lich ein­fa­cher ist eine bestehen­de Ein­rich­tung fort­zu­füh­ren. Eine Beson­der­heit bei Pfle­ge­ob­jek­ten ist zudem, dass die Bewoh­ner und „Zah­ler“ in der Immo­bi­lie ver­blei­ben. Ein neu­er Betrei­ber hat also direk­te Ein­nah­men, aus denen er die Mie­te für das Objekt zah­len kann. Ver­lie­ren Sie als Inves­tor eines Pfle­ge­apart­ments Ihren Mie­ter durch eine Insol­venz, haben Sie im Gegen­satz zu ande­ren Immo­bi­li­en­klas­sen also wei­ter­hin zah­len­de Bewohner.

Eine wei­te­re Sicher­heit bei Pfle­ge­ob­jek­ten ist die staat­li­che Für­sor­ge­pflicht. Die zustän­di­ge Heim­auf­sicht bzw. die kon­trol­lie­ren­de Kom­­mu­­nal- oder Lan­des­be­hör­de sorgt für einen neu­en Betrei­ber. Dies ist ein gro­ßer Vor­teil für Kapi­tal­an­le­ger, die sich für Pfle­ge­ob­jek­te als Immo­bi­li­en­klas­se ent­schei­den. Inves­tie­ren Sie in eine ande­re Immo­bi­li­en­klas­se (Büro, Hotel, Woh­nen etc.), obliegt die Mie­ter­su­che der Eigentümergemeinschaft.
Auch der Betrei­ber pro­fi­tiert bei Pfle­ge­hei­men vom Sta­tus der „Sozi­al­im­mo­bi­lie“. Nach § 72 SGB XI erhal­ten Betrei­ber von Pfle­ge­hei­men einen Aus­gleich durch das Sozi­al­amt (Grund­si­che­rung), wenn ein Bewoh­ner nicht in der Lage ist, die Tages­pfle­ge­sät­ze in vol­ler Höhe zu erbrin­gen. Das Risi­ko des Betrei­ber­aus­falls ist zwar das zen­tra­le Risi­ko bei Pfle­ge­ob­jek­ten, die fol­gen­den Argu­men­te hal­ten die­ses Risi­ko aber klein:

  • Über­nah­me der Unter­ver­sor­gung durch das Sozialamt.
  • bereits heu­te sind Pfle­ge­hei­me in Deutsch­land im Durch­schnitt 25 Jah­re alt.
  • die Aus­las­tung der bestehen­den Hei­me ist schon heu­te hoch und die gro­ße Nach­fra­ge steht Deutsch­land noch bevor.
  • vie­le Pfle­ge­heim­be­trei­ber möch­ten expan­die­ren und suchen nach Möglichkeiten. 
    • für Betrei­ber ist es attrak­tiv bestehen­de Ein­rich­tun­gen zu über­neh­men, da diese
      bereits lau­fen­de Ein­nah­men bieten.
  • die Heim­auf­sicht muss im Insol­venz­fall einen neu­en Betrei­ber suchen (die Pfle­ge der Bewoh­ner muss sicher­ge­stellt werden).
  • im Gegen­satz zu ande­ren Immo­bi­li­en­klas­sen flie­ßen die Ein­nah­men (Tages­pfle­ge­sät­ze) bei Pfle­ge­ob­jek­ten weiter.

Wir sind der Mei­nung, dass kürz­lich gebau­te Pfle­ge­ob­jek­te zukünf­tig eine beson­de­re Bedeu­tung zukommt. Neben dem Alter wird auch die Grö­ße von Bestands­im­mo­bi­li­en den heu­ti­gen Anfor­de­run­gen häu­fig nicht gerecht. Natio­na­le und inter­na­tio­na­le Inves­to­ren, die in Pfle­ge­hei­me inves­tie­ren, set­zen bei Ihren Ankaufs­kri­te­ri­en bei­na­he immer eine Bet­ten­an­zahl von min­des­tens 80 Stück vor­aus. Wie die unten ange­füg­te Tabel­le des sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes zeigt, erfül­len mehr als 70 % der bestehen­den Immo­bi­li­en die­ses Kri­te­ri­um nicht.

Wir gehen wei­ter­hin davon aus, dass uns mit­tel­fris­tig eine gro­ße und lang andau­ern­de Rezes­si­on bevor­steht. Das The­ma „Pfle­ge“ kann sich einer kon­junk­tu­rel­len Abhän­gig­keit wei­test­ge­hend entziehen.

tabelle

Hier geht es zu unse­ren aktu­el­len Objek­ten.

Menü
Pflegeobjekt