Die Vorteile
Attraktive Rendite und konjunkturunabhängige, sichere Geldanlage
Pflegeimmobilien sind mit einer Mietrendite um die 4% eine attraktive Geldanlage am Immobilien- bzw. Kapitalmarkt. Renditen vermieteter Wohnimmobilien liegen trotz Risiken und Verwaltungsaufwand in der Regel unter diesem Wert. Infolge des stark wachsenden Bedarfs an stationären Pflegeplätzen kann es bei Pflegeimmobilien zusätzlich zu einem überdurchschnittlichen Wertzuwachs kommen.
Im Gegensatz zu indirekten Investments in Immobilien, bspw. über geschlossene Beteiligungen oder offene Immobilienfonds, erhält der Eigentümer zusätzlich alle Rechte und Pflichten der Grundbucheintragung.
Wir empfehlen ausschließlich den Direktkauf eines Pflegeapartments. Die Risiken von Investments in geschlossene Beteiligungen oder in offene Immobilienfonds zeigen insbesondere in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ihre Schwächen. 2014 befinden sich 16 offene Immobilienfonds in der Abwicklung, die innerhalb der „Finanzkrise“ schließen mussten. Anleger müssen Abschläge von teilweise über 50 Prozent hinnehmen.
Bei der Investition in eine Pflegeimmobilie empfehlen wir dringend den direkten Erwerb eines Pflegeapartments mit Eintragung ins Grundbuch. Auf diese Weise vermeiden Sie die zusätzlichen Risiken solcher Finanzkonstrukte.
Die Möglichkeiten in den Wachstumsmarkt „Pflege“ zu investieren sind beschränkt. Mit dem Erwerb eines Pflegeapartments erhalten Anleger die Möglichkeit, sich am Pflegemarkt zu beteiligen. Der Bedarf an Pflegeheimen ist in konjunkturell schwachen Wirtschaftsphasen konstant und bedingt nicht der Konjunktur.
Verschiedene Faktoren sorgen für eine außergewöhnliche Sicherheit der Mieteinnahmen:
- Der Betreiber schließt einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren plus Verlängerungsoption ab
- Die Mietzahlungen sind vertraglich indexiert und bieten Schutz gegen Inflation
- Mietzahlung auch bei Leerstand des Apartments
- Der Betreiber unterhält einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI mit den Pflegekassen – Zahlungen für Pflegeleistungen werden von den Pflegekassen garantiert!
Weiterhin bleiben bei einer Betreiberimmobilie Probleme aus, die bei der Vermietung von Wohnimmobilien entstehen können. Hierzu zählen insbesondere säumige Mieter, Mietnomaden, Renovierungen oder staatliche Einflüsse wie bspw. die „Mietpreisbremse“.
Im Vergleich zu vermieteten Wohnimmobilien entfällt der Verwaltungsaufwand. Dieser kann bspw. die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Beauftragung von Handwerkern oder die Suche nach neuen Mietern beinhalten.
Neben historisch niedrigen Finanzierungszinsen können Anleger bei den meisten der von uns angebotenen Pflegeimmobilien ein Programm der KfW Förderbank in Anspruch nehmen. Diese Pflegeimmobilien haben einen geringen Energiebedarf und sind als „KfW-Effizienzhaus“ förderfähig.
Die aktuellen Konditionen für das Darlehen sind auf der Homepage der KfW unter folgendem Link abrufbar:
KfW-Förderung (Energieeffizienzhaus – Programm 153)
Zusätzlich zu dem KfW Darlehen sind in den meisten Fällen Tilgungszuschüsse von 18.000 Euro bis 30.000 Euro möglich.
Quelle Homepage KfW: Programm 153 „Energieeffizient Bauen“ (Stand: 24.01.2020)
Neu errichtete Pflegeheime müssen sich nach den Bestimmungen der HeimMindBauV richten. Der Erwerber eines Pflegeapartments erhält damit eine zusätzliche Sicherheit hinsichtlich bautechnischer Umsetzung und zeitgemäßer Konzeption.
Auf Anfrage lassen wir Interessenten gerne eine Creditreform-Auskunft, Jahresabschlüsse und weitere Informationen des jeweiligen Betreibers zukommen.
Durch die Planung einer komplett neuen Immobilie und des dazugehörigen Konzepts werden Risiken ausgeschlossen und die Zukunftsträchtigkeit des Betriebs der Pflegeimmobilie sichergestellt.
Der Zeitraum für die Analyse, Planung und Erstellung einer Pflegeimmobilie beträgt zwei bis drei Jahre. Bauträger und Betreiber arbeiten dabei Hand in Hand und ergänzen sich in ihren Erfahrungen und Kompetenzen. Der Bau des Pflegeheims erfolgt somit bautechnisch und konzeptionell nach den neuesten Erkenntnissen der Branche. Wir empfehlen ausschließlich das Investment in Neubauten. Hintergrund ist, dass sich der Bau neuer Pflegeobjekte nach der Heimmindestbauverordnung (HeimMindBauV) richtet.
Eine der wichtigsten Komponenten in der Planungsphase ist die Standortanalyse. Auch hier kann die Pflegeimmobilie mit ihrer Eigenschaft als Neubau, nach den aktuellsten Analysen hinsichtlich Bevölkerungsstruktur, Infrastruktur, Konkurrenz etc. geplant werden.
Der Eigentümer eines Pflegeapartments zahlt eine – im Vergleich zu anderen Immobilienanlagen – verhältnismäßig geringe Instandhaltungsrücklage von 2-3 EUR/m² im Jahr. Dies liegt zum einen an der Eigenschaft einer Neubauimmobilie und zum anderen an der Verantwortlichkeit des Eigentümers für „Dach und Fach“. Unter „Dach und Fach“ versteht man im Allgemeinen die äußere Hülle der Immobilie. Alle weiteren Instandhaltungskosten werden vom Betreiber getragen. Dazu gehört auch der Ersatz von Inventar, wie bspw. Küche und Möbel.
Der Eigentümer eines Pflegeapartments erhält vom jeweiligen Betreiber ein bevorzugtes Belegungsrecht. Dieses Recht bezieht sich nicht nur auf die Pflegeimmobilie, in die investiert wurde, sondern auf alle Einrichtungen des Betreibers.
Der zukünftige Bedarf an stationären Pflegeplätzen stellt den Staat und die Betreiber von Pflegeheimen vor eine große Herausforderung. Der Bau von neuen Pflegeheimen und die Sanierung von Bestandsobjekten, wird in den kommenden Jahren enorme finanzielle Mittel beanspruchen. Die Eigentümer von Pflegeapartments tragen zu einer Sicherstellung dieses Bedarfs bei.
Die von uns empfohlenen Pflegeimmobilien zählen außerdem zu den KfW-Effizienzhäusern 55. Die Bezeichnung „KfW-Effizienzhaus“ steht für einen sehr niedrigen Energiebedarf und somit für eine nachhaltige Bauweise. Dies ist wichtig für zukünftige Generationen.
Der direkte Erwerb eines Pflegeapartments kann mit verschiedenen steuerlichen Vorzügen verbunden sein.
In der Regel kann der Eigentümer die allgemeinen steuerlichen Bestimmungen zur Absetzung für Abnutzung (AfA) nutzen. Dabei werden der Gebäudeanteil und die Außenanlagen jährlich zu 2 % abgeschrieben. Das Inventar wird bei der AfA mit 10 % jährlich berücksichtigt.
Neben der AfA lassen sich die Finanzierungskosten (Zinsen für Darlehen) für vermietete Immobilien ebenfalls als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Weiterhin ist ein möglicher Verkaufsgewinn nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei.
Als Käufer eines Pflegeapartments, fällt für Sie keine zusätzliche Maklercourtage an.